[北京大军观察中心编者按:现发出有仲大军先生参加的一个国际研讨会的发言记录,有大会内容,有小会内容,题目是仲先生参加的这个分论坛的,请注意另外几个分会场的发言。社区研究是当前中国学术界的热学,由于这一历史时期中国存在着大量的社区问题,所以这个研讨会的内容对大家很有用处,但由于内容太多,只发出部分内容,仅供参考。]

社区治理的概念与理念

----“多元文化视角下的社区治理”国际学术研讨会

时间:2007年6月24日下午

地点:人民大学逸夫会议中心第四会议室

中国人民大学公共管理研究中心主任 毛寿龙:

好,我们现在开始,我们下午有一个半小时的时间,我们有20多个人,第一位重要的客人就是 Connie Loden,她是美国社区开发协会的主席,以前我们在跑到美国去开会,主要又是参加她的会议,所以跟她有联系,所以这次有获得他们的大力支持,我们下午的会议有四篇论文,我们的论文要15分钟讲完,我们可以多讨论一些,下面是我们中国企业发展研究中心主任吕世杰给我们做发言,他的题目就是社区民主与社会稳定。

中国企业发展研究中心主任 吕世杰:

这个比较多一些,所以我就讲一些重点,因为时间比较短,我讲的题目是社区民主与社会稳定。首先先了解一下社区的定义,社区一词在英文中叫(community)也就是公共的意思,其实社区一词来源于拉丁语,将社区这个词作为一个社会学的范畴来研究的是德国的一个研究学家。

第二个是为了大家某种目的,而站立在占有物的合理交易和交换基础直上的关系。(英文)曾称有共同价值生活观念的共同体称为社区,许多社会专家集成了这一观点,但是随着现在社会学的发展许多社区研究者们发现这样的社区概念并不能说明这样的状况。所以社会学家就更多的从一定的利益的社区管理角度来研究社区。

美国的社会学家翻译社区的时候就强调了他的地域性,强调了城市社区或农村社区的地域性,所以我们认为关于的社区观点是一定地方内生活的共同体,狭义的概念就是人们集中生活的下去,或者叫村落。绝大多数社会学家把社区概念规定以城市,而忽略是城市以外的地区,比如说村庄也应该涵盖在社区范围内,才能够完整的构成社区的概念。

中国研究社区比较晚,也就是最近几年的时候,随着城市的不断的发展,日益凸显的社会问题也不断的增加,将强这方面的研究必将为整个社会提供一个管理和思路,城市社区的研究也是社会研究的一个重点,社区不仅是整个社会的重要组成部分,而且还是关系到社会稳定与否的地区,稳定社会工作是构建社会的题目,在中国社区建设上还是初始阶段时期。长期以来,社区工作基本上是处在多元化,其实是无可奈何的情况,有主管单位的地区自然有主管单位管理的。没有主管单位上就没有人管了。

因为今天讲的是社区民主,把社区管理的概念淡化一些,十分耐人寻味的是农村社区的建设发展的非常好,这意味着民主在特色主义社会阶段,在不同环境中有着不同的效果,朴素的民主相映成趣。随着社会主义的不断发展与进步,人们的民主意识不断增强,社区的民主问题日益显著,社会民主存在的矛盾也日益显著,当前中国政府看到了这些问题的严重性,看到了社会稳定要从构建和谐社会抓起,在政府工作报告中明确了说了这一点。要实现这一目标,必须从构建和谐社区着手。

民主一词来源于希腊语(希腊语)定义为在一定的范围内按照平等和少数服从多数的原则,来处理国家事务,尽管世界民主整体间存在着细微的差异,但民主政府有着区别于其他政府的特点原则和运作的方式。民主是由全体公民直接或通过他们自由化,自由选择的代表,行使的权利是公民责任,民主是保护人民自由的一系列选择和方式,他是自由体的表现。民主是以多数决定,懂得少数服从多数的原则,所有的民主国家都在尊重多数人意愿的同时,极力保护个人的权利。

民主国家,政府的权利分担到地区和地方,这样可以理解,地方政府必须对人民敞开,社区民主是一个特定的范围,社会学家谈这个问题谈的比较少,绝大多数都在谈论社会管理的问题,他的概念应该是在社区内按照公平少数服从多数的原则管理社区的一种制度,他的载体应该是业主委员会和居民委员会,中国的基本国情决定了在基层社区的民主,基本上是被淡化了。因为社区不同于组织,是分散的个体。是民主性自然也就形成一了种可有可行的行为。

我着重通过四个方面来论述这个问题。第一是中国各地的社区发展状况,社区民主建设的状况。中国作为世界上口最多的大国,老百姓的日常生活基本上依赖于社区,在城市我们把人们居住的地方叫社区,中国政府倡导和谐社会已经涵盖了人们生活、工作的全部区域,已经成为重大的社会责任,从目前中国大陆急速发展的社区建设看来,居住人口在3亿以上,可以说除了在农村居住的农民以外,绝大多数人都住在社区内,在中国大陆内自然村有535万个绝大多数都生活在村庄内。在民主建设方面,城镇社区民主是最薄弱的环节,治安能突出的问题往往发生在社区,最主要的一个原因就是在于散。因为城市社区居住的人民的生活相对独立,人与人之间没有有效的联系纽带来维持社会上的关系,更缺乏的是相应的组织机构,还构建这种社会关系,造成长期以来人人对社区民主的淡漠。而一度关注民主建设的人民也慢慢淡化了。尤其是上个世纪70年代以后受过高等教育的这种人。40岁以上的人主要是坚持传统的被动的教条式的一种方式。

在中国大陆最终民主应该是在中国的深圳,物业做的最好也算是深圳,但是社区的建设在深圳也并不是很先进,举一个人民代表选举的例子,深圳有一个业主他的选举权曾在选举那一天却被拒绝选举,于是他就开始抗议,在他不断的打官司,经历了百般刁难之后,终于要会了自己的选择权,这件事非常的有趣,也非常的可笑。这就是中国的社区建设。

第二个说一下目前社区的建设质量,简单的说质量非常差。因为我这个比较长。第三个就是中国社区中存在的问题。第四个就是中国社区建立健全的法规。

我总结了几个重要的结论。实际上就是一句话,就是综合治理,因为中国民主校区建设这一块,绝大多数权利集中在居民委员会,以居民委员会为主导,所以要健全社区民主必须是多方面相结合,一方面是政府真正的监督管理起来,另一方面将业主委员会施行职业化的管理。如果这个方针要改变不了,社区管理肯定会出现更多的问题。我就讲这么多。

毛寿龙:

谢谢吕教授,15分钟的时间很短,社区民主与社会的稳定是一个很大的问题。只要想谈民主,都被人当作不稳定因素,这个实际上全世界都有这个问题,如果要谈建设就好办了。下面我们请杨贵华先生讲社区自组织视野下的社区文化建设。大家欢迎。

福建集美大学教授 杨贵华:

我是来自福建集美大学的,自我介绍一下,大家可能对我们这个学校也不是很了解。我今天提供大会的文章有一个摘要,是在395页,比较短,下面我就利用这个时间把这些基本条款跟各位专家交流一下,为什么我写这个题目呢,我有这么一个考虑,因为这是我们现在新的理念,我们大家都知道著名物理学家(英语)提出一个这方面的言论。我们自己也知道去年国家社会基金有这么一个课题,我当时就报了这个课题,所以我围绕着写了一篇文章,其中有个内容就是想从文化的角度研究怎么提高社区制度的能力,因为在我看来这方面的能力可以由多方面的内容。

一个说社区作为一种相对独立完整的地域性的社会组织,他有一种自主的意识。不需要通过外部力量的干预,那么在这个过程中,我觉得社区文化就应该是社区制度的机制发挥作用,不可缺少的一个条件,或一种机制,我就是想从这个角度谈一些我的看法。

前面我讲的阶段一些,第一个我觉得社区文化是社会制度的机制发挥的文化不可或缺的作用。它是一个多层次多形态的综合体。在文化建设过程中,一个是社区文化建设和社会共同体他的存在和发展,是密不可分的,他是满足社区人民需要和塑造社区文化的重要载体。

第二个社区文化也是社区自我整合的一个共同体。第三个方面社区文化也是维持社会共同体的精神纽带。这主要就是我们当今世界从德尼斯(音)提出这么一个看法,就提出了传统社区会被现代的社会所取代,那么进入20世纪以后,这个问题可能变得更突出,社区问题就进入更多的学者的知识视野,这里面的确有一个问题就是国际化催生的这些组织就让我们越来越关注,这里面有生活方式、工作方式的变化,我们就不多了。

这里面有一个问题就是与社区发展密切相关的就是社区文化,是不是我们就只能无可奈何花落去,我觉得应该是说社区成员对社区文化的认同感越强。越有可能对社区共同体采取有力的行动,社区共同体的自主能力也就越强,所以在我看来重述社区文化,增强社区问题的认同感是提高社区自主能力一条有效的途径,那么具体来说,我觉得应该从如下几个方面进行一些努力,我想到有这么一个方面。

第一个方面就是要完善社区文化体系,那么社区文化体系一个就是说其中包括物质环境载体、还有行为文化乃至制度组织文化和精神文化这些不同层面上都可以我们做许多的努力,从而构建一个比较完整的社区文化体制。

第二个方面就是重述社区精神,重述社区精神这我看,可能有这么一个方面,一个就是重修睦邻精神,一个是今天生活在都市,居民之间由于方方面面的原因,比邻若天涯,所以重修睦邻精神。

第二个要结合现代社会培育社区的公共精神,尤其对我们来说,在计划经济的情况下,在传统社会中培养起来我们国人之间只顾个人小天地,公共精神欠缺的精神。

第三个方面就是培育平等合作精神。第三个方面我觉得应该建立社区文化的共建、共享机制,应该说社区他不仅是一个居住的地方,更重要的是精神家园,这个精神家园更有赖于人们的建设。这方面我觉得有这么几个方面应该特别注意。

一个就是要充分的发挥社区问题建设主体的资源优势,因为在社区当中,有不同的主体,不同的主体在文化建设上有各自的优势,我们要开掘这些优势。第二个要以活动为主体开展共享和共建,比如像节日文化,广场文化,还有像我们提到的文化创建,文化共建这些形势都是比较好的形势。第三个方面到多层次多形式的开展共享与共建,比方说像工艺性的文化,议论文化,民俗文化,科普文化、专题文化这些都是我们共建共享过程中值得加以利用的好的形势。

第四个方面要充分利用互联网推动社区文化的共享和共建,一个说今天的都市社会的确由于传统社会不同的特点,那么今天沟通方式直接面对面沟通少的情况下,利用互联网这种沟通方式,搭建交流和互动的平台,也是一个非常好的沟通方式,他有助于在社区网络平台上聚集人气,联络感情,增进共识。

第四个大的方向就是要推进社区问题的个性。在现在这个环境下,社区与外界的联系越来越少,但是在这种情况下,社区文化的个性存在不存在?我觉得还是要存在,不仅要存在,而且我们还要发觉他,彰显他的个性。必须塑造社区的个性。要尊重不同社区的历史传统,又要认识到时代的特点,和中国社区转型的要求,要立足于不同的经济、政治、人口、环境。各自的目的,形成社区文化的发展主题,应该说主题鲜明的社区文化形象才包含着丰富的文化底蕴,才能成为引领社区自主状态的一片旗帜,我就简单的讲到这里,可能也有不妥之处欢迎大家批评执政。

毛寿龙:

谢谢节约了两分钟的时间,我们下面来第三位发言人,第三位发言人是仲大军,他讲的是中国社区组织功能预作用的演变。

北京大军经济观察研究中心主任 仲大军:

谈社区的问题有很多的感叹,从我自身的感觉,我原来是住在北京市新华社宿舍,这是一个单位社区,后来我买了一套经济住宅房子,到了回龙观,我的感受就比较深,中国的社区问题,在原来老的社区的时候,社区根本就没有用,整个街道都是新华社的人,都是自己的同事,到了回龙观就到了沙漠里,文化沙漠、情感沙漠,关系信息沙漠,没人管,没人问,所以我就感觉中国的社区有一个历史的变迁,首先是老社区,老社区文化的消失,就是说北京的胡同文化,新的社区建起来了,精神文明建起来的,又是一个沙漠状态,各种组织服务都跟不上,所以说中国现在正处在一个新老交替的历史阶段,在这个阶段,中国的社区从原来的单位社区的解体到新社区的建立,而新的功能跟不上,存在着非常非常多的问题,所以我就在思考。现在的问题大多是集中在新社区,老社区没什么问题。

我到了回龙观没有多长时间这里的居民就有了一次抗议,要在原来社区中规划好了的绿地上建房,所以引起了全体居民的抗议,那个抗议很有意思。当时我都经历了,非常的有意思,中间一块大绿地,当时我们买房子的时候说是运动场,现在又要建房子,所以就开始抗议。到最后被强硬的压下去了,被抓了几个人之后,最后不了了之,那个房子仍然被盖起来了。就是这样一个失败,以小区业主们集体的失败告终,我当时还看了一下他们的组织者,就是一盘散沙,所以现在来看,小区建设的规范化我感觉还是非常不完善。

首先新型小区的组织,当时没有居委会,居委会找不到,到这几年开始有居委会了,业委会现在也有了,但是几乎感觉到功能各方面还很薄弱,整个我们从98年买房,到99年如住,这就是一个沙漠,这里的居民到这儿来,就只管出去买菜,邻里也没什么沟通的。所以我把社区的这种状况说一下,这是非常不适合我们现在社会的,不要说情感的要求,关系的要求,以及民主生活文化生活的要求都跟不上。

所以我们就在想,我们的眼光就落在了社区组织,刚才有人说自组织,自组织这是不存在,他还比不上一个老的社区文化。新社区里简直谁都不知道谁,自主社区又形不成,我在回龙观住了8年,我都没参加过几个次。我就感觉到居委会后来才成立的,一开始业委会也没有,居委会这几年刚刚成立,刚刚产生作用,所以我就考虑居委会是中国基层社区最基本的民众组织,他是非政府机构,他是民间基本的政治性组织,可是这个组织现在在很大程度上是被政府化了,完全被政府操控的,那么这样一种自组织就成了政府性的了,所以他的选举,他的个人功能都是在政府指导下,并且他的工资也是靠政府发的,所以这样就是说我们的事业研究这个居民委员会两套班子,你比如说本来业主委员会就可以是居民委员会,居民委员会就可以是业主委员会,现在分成了两个班子。现在我就在想,在居民委员会之外能不能再成立组织,我是这么考虑的。可是在我们国家的政治体制下,还是在探讨中。

那么党组织应该说党组织渗透到最基层的,党组织在居民委员会,业主委员会也不勉强。我在下海了十年, 在那儿的时候从来没活动,下海十来年没有任何活动,党费是三年交一次。所以说未来我们中国发展方向的问题,我们如果说的组织健全以后,我认为中国的社区的演变有几个过程,第一中国现在正处在一个城市化发展过程,新的小城镇的涌现,旧的社区的消失,小胡同的消灭处在一个天翻地覆的过程中,并且这里面伴随着大量人口的流动,不稳定的人口阶段。那么这天我估计是在十年之后,相对中国的城市化,社区建设规范化可能会到十年,我估计这个历史过程还需要十年,那么到了十年之后,相对稳定下来之后,居民们就像上午美国人讲的,居民人安居了之后,是否要关心政治啦,关心我们的权利啦,各种东西了,那么在那个时候,我想我们可以预见,我在考虑,就是我们的社区功能现在考虑的是服务功能,就基本的一点服务。

我上面还没谈社区的另一个重要的功能,即社会保障,人老了,退休后要领取养老金,还有最低保障金等等,但办这些手续目前烦琐之极,难上加难。北京市各个区之间的互相流动十分麻烦,户口关系、社保关系要是从这个区转到另一个区,手续烦琐。现在我还没碰上这些问题,不知将来是否会有改善。

再上回龙观有什么?就是在中心公园里有舞会,居民天天跳舞,就算一个感情交流了。那么今后这些完善的话就需要我们的社区组织的正规化。社区组织建设规范化,就是居委会的功能,业委会的功能,甚至一些其他组织的功能,我在考虑这个问题。

总之现在我再看一下。农村的小城镇的那些东西也都是大量的出现,现在有很多新的城市完全出现,那么就是说一个新概念,新的一个公共社区,他的民主化的问题,社区居民的生活的文化,自主的问题必须要完善,现在中国如果说完全缺少自组织的这样一些功能行为,再这样的情况下,我感觉这种沙漠状态,小区生活不健全的状态很不适应中国的发展,我就说这些。

毛寿龙:

谢谢仲大军,仲大军讲了一个非常重要的问题。我们原来是一个钢铁人,现在是一个沙漠人,我觉得他还是讲了一个很有意思的话题,我们下面看看从业主到公民这又是另外一个(英语),下面是陈兵给我们讲从业主到公民。

陈兵:

谢谢毛主席啊,毛寿龙比我高几级所以说话特别随便,我讲讲从业主到公民,也就是从社区治理到公民社会这方面的一点想法,实际上从我一开始从事这个的时候,大概02年的时候开始从事下去业主维权的工作,到04年成立了业委会做这个业委会的主任,从下半年开始,北京市几个十小区共同申请协办委员会,我想是这样,从02年一开始的时候,我做这方面的工作就开始有这样的想法,就是说中国公民社区的一个发展、成熟和最终的建立,恐怕与现在我们大家关心的或者亲身在做的社区的自我管理或者等等这方面都是有很大的关联。

那么我想首先说明一下两个概念,一个是业主、一个是公民。在咱们这两边的讨论会语境之下,我觉得业主首先有一个狭隘的概念,就是商品房社区中的房屋所有权人,或者说产权证上写名字的概念。这是一个狭义的概念,广义的该就是这个房屋除了租住者之外全体的居民。一般我们业主投票的是狭义的概念,一般我们谈到业主用的都是广义的概念,所以在我的发言里头我也用广义的概念。

另外一个就是公民的概念,公民的概念我查了一下辞海,辞海说具有一国国籍的人,一种很简单的解释,这种简单的解释是非常有趣的,当然我们肯定在这个研讨会上是不可能用这个概念,所以我想公民的含义在这个语境之下,我愿意把它定成愿意并可以行使宪法和其他法律所赋予的权利和义务的人。我觉得这是我们讨论意义上公民的概念,那么从业主和公民这两个概念,如果按照我刚才说的这两个意思解释的话,业主就是一种自在的状态,就是简单的财产权带来的,几十万的人民币,几百万乃至上千万,是人民币带来公民就是一个自维的状态。

我们看到今天的业主的概念和古罗马和古希腊的概念有些相似。我觉得相对而言城市居民比农村的居民更有自由,至少到了外面我们不用办暂住证,所以业主实际是也就是中国有资产的,有人身自由的,这和古希腊公民概念非常近似。

那么古代希腊、罗马的国家,和现在西方国家的公民在历史文化和制度等等方面的这些直接的联系,这方面的论述也很多了,大家基本上都耳熟能详,我就不耽误大家的时间了,仅仅举一个语言方面的例子,就是说从(英语)市民、公民现在英语的这两个词本来就是语出同源的。这个(英语)发音差多,这是中国的英语,这个来自于古法语的(法国)。所以本身从这一个例子可以看出来,现代的这种公民的概念,中民社会的概念与古罗马、希腊之间的联系。

那相对于中国目前的状况,我想由于业主的出现又引起了几方面的变化。那么我觉得由于业主的出现第一次在中国有关居住的事务具有了与有关谋生的事务几乎同等的重要性,原来我们基本上在生活中只有谋生,或者工作,或者种地,或者做工,不管是干什么,基本上就是谋生的才有重要性,但是现在由于业主出现有关居住的事务几乎和有关谋生的事务有同等的重要性。

第二个就是居住于某一个社区的工作人,第一次从某单位的芸芸众生脱离出来,人有两个身份,刚才毛主席说了,单位人、社区人,我们现在是一个社区他,我觉得这两个他们的重要性几乎同等。

那么第三个方面就是说在国家之内和层层的官僚之内,这个官僚本身不是一个贬义词,中国第一次出现了社会,刚才大家也都提到了社会自组织,我觉得这几个方面,咱们清末的时候李鸿章说的一句话就是三千年为有之变局,我觉得咱们现在的情况是四十年未有之变局。那么在这样一个情况下,公民社会就产生了一个基础,就是在社区的自治,在商品房里面每一个业主都是平等的。

咱们都看鲁迅的书,鲁迅把中国人都分成三类,过去的那种,一种是主子、一种是奴才,还有一种是想做奴才而未德,这就是三种中国人,就是一种是想做主子,一种是想做奴才,还有一种是想做奴才而没做成。但是现在所有的商品房当中所有的人都是一样的,谁也不是主子,谁也不是奴才,更没有人所以我觉得再这样的一个商品事务中就有了这么一个基础,就是这个平等的基础,在这个平等的基础上,不是原来要不是主子,要不就是奴才,现在已经给了社区明确的法律基础。

当然尤其是从事过我们业委会的工作的朋友,很多朋友可能都有深切的体会,就是说中国人顾小家不顾大家,如果制度让人拥有权利,那人总是有一个向上的趋势,你让他拥有的权利,他就会行使权利,并且去承担义务。所以我们的制度如果是好的,能够让他自己去做决定,管理他的事务,那人们会往这种方向发展,而不是会像一般冷漠,不关心公共事务方面,

所以我想说相当程度上的业主对社区事务的冷漠,问题不在业主,主要是我们的社区还存在着方方面面的问题,我觉得真正的业主不会真正的冷漠的,我觉得没有人会对自己的财产采取完全无所谓的态度,那么我想在有了业主自主治理社区的法律框架,然后再加上一些走在前面的人,以及越来越多人的奴隶,一个个小小的公民社会的出行,就会在一个个社区里面出现,那么在这样一个发展的过程中,我想有几点是我们可以预期的,就是说商品房的治理方式必然会在更广泛的领域带来变化。当然中间可以由业主代表的会议或者兼职会这些机构,但是总的来说,业主大会,业主委员会这样一个架构,那么在这样一个架构过程中,业主可以学会并且习惯于行使权利,同时承担义务。

如果第二点做到,必然会有第三点出现,就是说必然会产生在更大的范围内,和更重要的社会事务中去行使权利,比如说可以举一个例子,在我们广大家园所在的万柳地区,万柳地区是海淀区政府比较集中的地区,这个万柳地区越来越多的人不仅关心自己的房子,在去年的时候,本来准备在昆云河上,中间还要修两座桥,要把万柳地区和对面的桥联合起来,最后遭遇了万柳地区全体业主的抗议,最后撤销了建桥的决定。

另外最大范围的,你像两会召开之前,在全国范围所法起的要求修改物权法的那件事,我觉得也是起到了一定的作用,我想就类似这样的,要求在自己的社区里面学会了,必然会在更大的范围内,在更重要的领域里面去承担义务,这个东西就是公民的产生,也就是公民社会的产生,所以我觉得业主实际上我们重在中国的城市里面,业主就是公民的前身,自主治理就是公民社会的前身。

我觉得因为随着城市化的加剧可能决定了城市才有的拥有者,相对于乡村的城市拥有者,可能会动的社会的发展有更大的作用。

最后一点我再强调一下公民社会,公民社会就是民主社会,这个听起来可能会有一点刺激,但是其实我节的这不应该引起任何不必的猜想,这完全不是洪水猛兽,为什么呢?这样的东西一直是符合马克思被我们忽视的东西,大社会小政府。

所以我觉得就是说社会管理自己更多的事务,政府管那些必须要政府管理的,我觉得这符合马克思的两点,而且我觉得对于腐败的管理又有意义,权利少了,腐败就少了,谢谢大家。

毛寿龙:

我们还剩下15分钟时间来供他们提问和讨论,。

社会科学研究所研究员 邵夏珍:

我叫邵夏珍,来自社会科学研究所,我也是做业委会的工作。我想从我四年作业的酸甜苦辣来谈谈业务会这个组织到底怎么运作才有效?包括你刚才讲的,我经历了来看,小区里面的产权是不是能够很好的使用,我觉得这是最主要的问题,然后第二个才是根据业主每个各个小区,不同的业主群体,他的需求不一样,所以我觉得业委会如果从这两个方面去运作、考虑比较好。

像我觉得第一个方面就是对于全体小区共有的,就是房屋产权的问题。这方面比如说有房屋质量的问题,或者说该有的东西没有啊,比如说我们的小区,当时看这个图的时候应该是有阳台的,但是后来我们看了之后才只有,后来我们就发动200多人,走仲裁来法院最后我们才打赢。双倍偿还,所以这就是抓住业主共同的问题。

第二个我觉得现在很多业委会没有弄清楚业主和业委会共同的权利在哪里?后来我们经常调查核实,最后我们把属于自己的共同面积,大概是1500多平方米收回来,这样我们就有了自己的自主权。后来我们又通过业主大会,因为发现物业公司第二个,就是业主反映的问题,就是业主做不好,那怎么办?我们就把它辞掉,我们再招标,最后选聘进来的物业共了,我们又通过跟物业公司花一个月的时间去谈合同,谈了13个问题,最后把物业费降低了40%,最后我们的物业费就节省了80万,五年下来就是有了400万的收益,这就是说你怎么行使你的权利,你要做好自己该在的工作。这样物业公司也有精神来做,这样有了物质基础,文化建设才会能够有资金去开展这项工作,否则的话,你没钱什么事都干不了。所以我后来我们有了这样的活动之后,六一儿童节我们一起联欢,另外我们搞一些讲座,等等用这种方式就把整个社区的关系活跃起来,所以我觉得就是说这是第一步,就是你们要始终抓住产权的这块做工作。

第二块就是说业委会你不能胡子眉毛一把抓,所以我们前面说跟开发商打阳台的官司也好,这都是大家面临的最迫切的问题,我们把这些官司都打赢了。而且后来也都通过一审二审也都做好了,另外我们也跟社区业主,我们希望有小区医院啊,我们就可以给他一套房子去做。当然这必须是在我们物业条例规定一下。OK,我的讲话完了。

毛寿龙:

谢谢,很厉害。

发言2:

我是社区杂志的记者。刚才杨教授讲了一个社区文化建设的话题,我觉得特别好,实际上在我们办刊的过程中有遇到这样的问题,实际上我觉得在居委会这块有一个误区,业委会他老是搞这种活动,比如说给一点钱,搞一个社区文化吧,然后又说我出一块展板,先搞一个画展什么再有钱就可以搞一系列的展板,再有钱就可以搞一个文化交流会,反正怎么着都能把钱给花出去。实际上这些东西我觉得跟社区的问题建设,还是跟您讲的社区文化建设还不是一个意思,真正的文化建设从您谈的是公民教育,是我们怎么来认识新的生活方式的文化,这个就是我们也要开一个社区文化的专栏,但是这个专稿全都是这些事,全都是很表面化的东西,真正谈到怎么来搞真正的社区建设,大家一个是没有人,你比方说居委会,也只有他还有政府支援,但是实际上我看现在居委会没有几个人会用这笔钱来做您说的这些事,这些事我怎么做?我们怎么来普及你说的那些原本意义上的建设。

杨贵华:

谢谢社区居委会的同志,我不知道北京我去年在北京师范大学开会,到附近一个社区,也曾经做过一些调研和访谈,我看了社区居委会的同志有明显的不一样。从这个意义上来讲,就是他们对于社区这个理解也是在提高的,但是这个从你刚才讲的我是这样理解,就是我今天讲的这些文化是大文化的概念,像这种物质设施,这是表象,是硬件。但是居委会做的这些工作,就是刚才做的一些文化活动,我觉得也是,一开始搞社区文化的时候也是从表层入手,以社区文化活动凝聚人心,特别像有些活动,北方的跳秧歌的那些,那也是普通老百姓娱乐的一种方式,就是我讲的文化概念是咱们这个文化合作,因为文化的概念是中国或者世界上最为宽泛的概念,一般人讲的社区就是文化怎么吸引居民参与社区的这些事,但是实际上通过这个也在有形无形陶冶人民的情操和公民的素质。

毛寿龙:

谢谢我们还有四分钟的时候。

Connie Loden: 

那么我发现这次讨论非常的有意思,尤其是这四位发言人的主旨发言也非常的有司,因为我本身的工作是与这方面相关的,尤其是社区文化的转型还有就是精神层次的这方面,那么如果要有一个有效治理社区的话,那我觉得这个社区一定要有一些文化上的东西,要么要有这个文化上的东西的话,就要求我们对这个文化的概念上有一些认识,那么刚才大家有说到一些非常具体的文化形势,文化活动,那么可以理解为是文化的硬件的层次,其实这些硬件的文化的内容对于是塑造这一个社区的新的问题和塑造社区精神会是非常有帮助的。但是一个社区他的文化的转型是需要很长的时间,不可能说是一蹴而就的,也不可能是通过短期的活动就能开展的,但是我认为重新塑造社区文化的活动,人们一定要带着某种目的,有计划、有步骤的去做的。

比如说你如果要塑造一种所谓的社区精神的话,那么首先你应该要人们,就是让居民能够充分的参与,为此你要能够吸引他们的兴趣,让他们有兴趣能够参与一些活动,只有这样才能避免他们之间的冲突。那么通过参加这些活动和精神的创建,才能够使社区成员都有一种深刻的一种愿景和目标,那么有了愿景和目标就能介绍公民之间的冲突,而且能够避免这个社区文化或者精神的发展的不同方向之间的冲突,使得社区的发展趋于同一个方向。

毛寿龙:

非常感谢大家参与,这次我们小组会议圆满全部结束。

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会议主题:“多元文化视角下的社区治理”国际学术研讨会

会议时间:2007年6月24号 上午9:00——12:30

会议地点:人民大学逸夫会议中心(第二楼报告厅)

会议内容:

主持人:我们现在大会正式开始!

尊敬的各位嘉宾、各位同学、各位专家大家上午好!我们今天正式开始“多元文化视角下的社区治理”国际学术研讨会。我现在宣布一下大会的规则:第一我们的发言时间根据大会时间的安排和主席的要求进行,所以大会主席和小组会议主席都会安排时间。小组会议方面,都会根据发言人安排时间,提问的人一定要经得主席的同意以后再提问,提问不超过两分钟,回答的时间也不超过五分钟,我们一般按照严格的时间来安排。工作人员会告诉你有多长时间发言,以及发言还剩多长时间。另外我们的会议时间都有牌子和证件,吃饭什么的都有证件。此外大家领了同传设备,这个设备很贵,希望大家归还的时候签名。

下面我们正式开始大会的第一部分。首先请我们中国人民大学公共管理学院副院长秦惠民教授发言!

秦惠民:尊敬的各位来宾、各位朋友、女士们、先生们大家好!北京的夏日气候炎热,但是仍有远方的客人聚集在这里进行学术研讨,这让我感到很荣幸。除了我们研究社区的治理之外,在另外的会议室大家看到,关于人文奥运的研讨,也有很多人参加。今天来到现场的还包括萨马兰奇先生,此刻此时我觉得真是“有朋自远方来,不亦乐乎”。我欢迎我们的老朋友,我院的客座教授美国南加利福尼亚政策规划发展学院,以及南加州大学其他的各位学者,欢迎来自美国、英国、以色列的各位朋友、欢迎来自北京和全国各地,包括香港、台湾、各位学者,我特别敬仰享有国际盛誉的著名学者 Vincent Ostrom 教授与 Elinor Ostrom 教授夫妇,希望你们在人民大学渡过温馨快乐的时光。

请允许我向初次来到人民大学的人们,让我做一个简短的介绍,中国人民大学是中国最重要的大学之一,是以人文社会科学为主的重点大学,今年的11月1日,将是中国人民建校70年的纪念日。上个世纪中国人民大学虽然还没有公共管理学院,但中国人民大学的专业设置,基本上反映了当时国家经济建设和社会发展对于公共管理人才的需要。改革开放以来,中国人民大学在全国最早开展了公共政策和科研工作,第一个设立了公共管理学院硕士点、博士点。是中国MPA教育的第一批试点单位。2001年2月成立了MPA专业协会秘书处,设立在中国人民大学公共管理学院。组建在2001年6月,有8个研究所,分别是行政管理、土地、正式规划管理系、公共政策与公共安全研究所,今天这个会主要是我们的政策研究所来主办,社会保障研究所、组织人力资源研究所、公共财政研究所、非盈利组织研究所,公共管理分析研究所。

中国人民大学公共管理学院是中国目前最强大阵容的公共管理学院,15个二级学科的硕士生,19个MPA专业学员研究生,中国人民大学一直是我国进行公共政策和公共管理人才培养与科学研究的重要基地,为国家输送了大量的优秀的人才,有很多的学术论文和研究报告。在推进我国公共建设起到了很大的重要,为我国的政府改革、公共机制改革、提供了强有力的理论和支持,我们正在努力,正在进一步的充实力量,争取在已有的基础上,做出更大的成绩。

现在我们再回到主题:社区治理有很重要的意义,因为每一个人都生活在社区之中,社区是提供人民生活的环境,提供就业、保护环境、消除贫困、娱乐健身、预防疾病、减灾防灾方面都有很重要的作用。

社区是公民教育的实践之地,在私人生活中,一个共同的利益,引起一大群人去行动。只有掌握了技巧才能进行这种行动,社区是实现这种技巧,社区公民教育为社会构建信任和强化礼尚往来做出了无可替代的贡献。对于社会和谐具有重要的作用,因为只有社区稳定,社会才能稳定。因为社区的善治是实现人民生活安定、经济稳定的重要的途径。

中国改革开放以来,社区组织快速发展,中国提出了要完善社区居民治理建设、管理有序的宏伟目标,这一目标对于建设社会主义和谐社会有很重要的作用。我们希望人民大学为社区治理提出高水平。希望其他的学者、以及国际的学者,能够在这个平台上进行交流和合作。最后我希望本次研讨会成果累累,预祝研讨会取得圆满成功,谢谢大家!

主持人:下面我们请美国南加利福尼亚大学政策、规划与发展学院的Terry Cooper教授发言。

Terry Cooper:大家早上好,欢迎大家参加这次会议,这是多元文化社区的治理国际学术研讨会。我来自加州大学的公共管理学院研究所。我们这个项目是以我们政策规划与发展学院,我们代表团,由11个人组成,来自美国、来自英国,向大家简单做一下介绍。

一个是(英语)博士,请站起来,他是一位来自社会科学;(英语)是政策发展学院的教授,他将对大家做发言。(英语),他也会发言。(英语)博士,他来自加利福尼亚大学;王峰她是我们政策发展的博士研究生。(英语)来自威尔士。(英语)我们还有(英语),也是一个博士生,是我们那里的博士生。

我非常高兴带领了这个代表团参加了这次会议,两年前我到这里与陈幽泓教授做了很多的交流。我们认为,我们这样的交流、这样的研究是非常重要。那么在过去的两年当中,我们就组织了这次研讨会。我想告诉大家,我们是一个共同的主办单位。

大家可以看到,陈幽泓教授做了全部的准备工作,我们非常感谢她!都是由她一个人来准备的,我们的作用主要就是鼓励她,给她提供一点咨询、一点意见,这是一个非常重要的会议,这次会议涉及的题目是非常重要的,我们大家对这个题目感兴趣。而且我们还有社区研究的人士参加,我们这个社区组织是政府联系的一个桥梁,这个是非常重要的,全世界都有这种社区治理的趋势,在土耳其、在伊斯坦布尔,他们建立社区理事会,在根据现有的社区组织这样的委员会、在洛杉矶。在北欧一段时间进行社区研究,上海也有社区理事会。还有其他地方也在进行社区治理方面的实践,我们在这里,我们谈的是委员会,不是仅仅限于此,我们在这里有很多东西可以分享和学习。所以我向这个会议表示祝贺,希望两天的会议能够取得成功,能够发表好的交流,谢谢!

主持人:下面我们请美国印地安那大学两位所长发言,第一位是Vincent Ostrom他已经88岁高龄,不远万里来到中国,我们非常感动,大家欢迎!

Vincent Ostrom:非常高兴不远万里来到中国,能够见到很多以前的学生。再重复一遍,我非常高兴见到以前的学生。对我来讲,人文科学它也是一个科学的载体,它讲了我们如何相互学习,而且这样也是一个一直人类所面对的挑战,而且今后我们的挑战还是将相互学习,面对挑战,我再次说非常有高兴能够来参加这次会议。

主持人:下面我们请Elinor Ostrom教授发言:

Elinor Ostrom:我今天和大家在一起,非常高兴。今天有一个重要的问题之一,就是社区组织在多个级别上发展。其中一个非常重要的级别,就是小社区的发展,一些业主委员会、当地的一些小的办事处,以及其他的地区的社区组织,包括像我们两位都来自于洛杉矶,我们那里有一个非常重要的传统,即我们有些讨论可能要跨学科,甚至这种讨论会超越我们的国籍,我们的讨论也会很有意思。一些问题如何来发展一个政治经济学,尤其是在一个社区发展当中来发展政治经济,我虽然没有读完所有的论文,有些问题我感觉非常有意思,对于伊斯坦布尔来讲,对于和斯洛伐克,我刚才从那个访问过,从整个大的国家融合在一起,他们同欧盟构成了一个大社区,这样一个大社区我们考虑的是,不仅仅是要把斯洛伐克的社区建设保留下来。正是在那种社区当中,我们学会了民主价值、学会了如何来克服一些社区所面临的困难,当然我们知道,这个社区本身并不意味着说一定能把每个人融合在一起。我们常常看到人和人之间,相互作用,也包括冲突,当然也包括社区的规章制度、合作、用英文来说就是大家既相互融合在一起,同时又能够谋获一些概念,我不知道英文怎么翻译成汉文,非常高兴能见到你们,我和Vincent困惑了几十个世纪的问题,希望这次会议能够得到答案,我也预祝本次会议取得成功,非常感谢!主持人:我们下面邀请美国社区发展协会CDS国际委员会出席Connie Loden发言。

Connie Loden:大家早上好,我叫Connie Loden,我被当选为美国社区发展协会CDS国际委员会的主席,即将就任。我也是一个社区的组织主席,是非盈利的。因此我很多工作都涉及到了社区的发展、和社区治理。我非常高兴代表美国发展协会参加这种多元文化视角下的社区治理国际学术研讨会。我和John一起,我们知道陈幽泓教授给我们这样一次机会,能够代表美国社区发展协会,能参加你们的会议,陈幽泓以前参加过我们的会议,而且我非常感到荣幸,能够建立这种跨文化的联系。我们现在刚刚完成了美国社区发展国际委员会的会议,星期四结束会议,我们来北京,当时参加的会议,有很多的国际会议团。在我们的会议上,大家都在努力,为地区发展,并且以区域的角度来看,如何把不同的社区联系在一起,并且能够让他们来协作,多社区的进行协作。

美国社区发展协会是60年代成立的,我们刚刚纪念成立40周年,我们有很多的学者、还有很多政府官员、和一些志愿者,共同组织了这样一个美国社区发展协会,为了促进当地的社区发展。与此同时能够在社区发展当中,培训一些人员、和培训一些领导人。并且我们通过社区会议的发展,大家相互交流经验和相互学习,提供一些信息和分享我们的一些专业的知识和专业经历。

我们每年召开一次会议,与此同时在社区管理方面也有一些职位可以提供,还有出版一些出版物。我相信我们这个委员会能够促进社区的发展。下次国际委员会的国际会议上将在6月份加拿大举行,我希望你们这个社区有代表团前往,能更好的了解我们的社区发展和治理。社区发展国际委员会目的是创造了一些最佳做法,指导我们的工作。通过我们的网站大家可以获得一些这方面的知识,打下我的名字就能够找到我们的网址。而且能够希望更好的为我们的社区服务。

所谓社区并不仅仅是几座高楼大厦,是一群人,本着同样的精神、渴望和未来有一个共同的前景。而且这个社区它能够通过这些设施、让我们来创造一种共有的精神。过去好像很多人相互距离很远,但是本着这样一种共同的信念和目标,我们鼓励社区人相互的接触,并且把我们的梦想实现。

所以正是这样一副灵丹妙药,能够让我们相互的融合在一起。而且让很多人一起工作,把大家的力量集中在一起,以便能够实现过去一个人难以实现的目标,非常感谢有这样的机会参加这次会议,同大家分享知识,我知道交流意见极为重要,我们也想了解你们的经验,就像你们向我们学习经验一样,我们可以一起,建立一种学习社区,来促进我们的工作,来所有的我们为之服务的社区前进我非常荣幸和大家共聚一堂。我们可以从你们那里学习,我们也希望大家共同学习,谢谢!

主持人:谢谢Connie Loden!下面我们请和谐社区发展中心蔡若焱理事长发言。

蔡若焱:各位来宾大家上午好!我是和谐社区发展中心蔡若焱,那么和谐社区发展中心是咱们中国国内为数不多的专门致力于社区研究领域的纯民间机构。这一次能够成功的组织这次国际研讨会,跟我们大家的一些帮助是分不开的。所以借此机会我要真诚的感谢一些朋友们!

首先我要感谢的是中律原咨询(北京)有限公司对我们中心长期以来的支持。其次还要感谢北京城市管理广播电视台对我们本次研讨会的支持;还要感谢现代物业杂志对我们的支持;正是有了他们的支持,才能使我们顺利召开此次会议。接下来请允许我代表和谐社区发展中心对今天所有参加会议的来宾表示热烈的欢迎!

社区是当前大家共同关注的问题,大家知道,社区在不同的文化背景下,它的含义是有所差别的。但是他们有一个共同的特点为了满足人的需要,所以大家在这个基础,能够获得一些交流和借鉴的空间。正是基于这样,我们想通过本次研讨会,互相借鉴、互相研究,学习世界各地在促进社区发展和社区治理中的一些成功的经验。同时积极促进国内、国外的社区交流和发展,为社区的发展提供前沿的支持。

所以这次研讨会,对于我们来讲、对于人民大学,对于其他的一些协办单位和主办单位都是非常重要的。因为今天时间非常紧,我们收到的论文数量非常的大,有一些论文就没有办法在本次研讨会上宣读,所以在此我也表示歉意,以后有机会还会继续为大家提供这样的机会。再次诚挚的感谢大家的到来,谢谢大家!

主持人:下面我们请城市管理广播电视台边建台长发言。

边建:女士们、先生们、大家上午好!作为媒体的代表,非常高兴和谐社区发展中心、中国人民大学、以及美国南加利福尼亚大学的邀请,参加这次研讨会。这次研讨会汇集了国内外公共管理、社会服务、社区治理方面很多知名的专家、学者。我们相信通过两天的深入的交流和讨论,一定会形成很多的成果,对中国、对北京的社区建设管理,给予启发和借鉴。

首先向各位介绍一下北京城市管理广播,北京人民广播电视台是成立于2005年3月1号,是中国第一家以城市管理和社会服务为主要内容的广播电视台。那么我们的英文名称是Beijing Public Service Radio。我们为市民提供权威、及时和贴近的公共信息服务,是这个台的办台宗旨。那么在两年的发展过程中,我们始终把社区和社区的居民作为我们传播的对象。贴近居民、服务居民的广播节目,举办居民参加一些活动。比如说去年我们联合了北京的很多媒体,以及一些社会机构、研究机构,共同举办了北京首届魅力社区的评选活动,为推动北京的社区治理、提高水平,促进公民参与社区事物有了作用。

下一周的今天北京魅力活动就要开始了。那么在这个过程中,北京城市广播得到了很多专家、学者、尤其是社区方面的专家、学者,从理论到实践的指导和帮助。通过他们的策划和参与节目的制作,社区治理的一些基础知识,通过大众媒体得到了广泛的传播。同时,我们也搭建了一个平台,为社区问题的交流和探讨提供了空间。今天在座各位拿到了一本小册,是我们去年北京社区魅力评选活动中的一些情况。我们将把这本书给北京2500个社区,每个社区提供一本,使专家和学者普及性的言论能够得到更广泛的一个延伸。

我认为中国社区治理方面,目前存在的显著的问题是,居民参与社区治理的主动性和积极性不高,这将影响社区治理的效率和效果。作为大众媒体,一方面我们与社区有着天然的联系;另一方面大众媒体又有动员和组织市民参加社区事物的优势。所以我们应该把提升社区管理的水平,促进居民参与社区的任务作为我们媒体的责任。那么中国的媒体对社区的关注越来越密切,报道的篇幅也显著的增加。我们以一般的新闻比较多,欠缺观念的引导和对问题深入的探讨。

那么这次我们参加和协办国际研讨会,目的就是为了了解和学习国内外先进社区的理论。与专家学者们进行更为深入的交流,结识更多的朋友,主办方通过这么一个研讨会,形成专家合作研究的团队。我们希望能够形成深入浅出的服务社会的媒体的团队。北京城市广播愿与各位建立合作关系,共同为社区的发展服务。今天有很多是我们城市广播的记者,请各位专家和学者采访的时候,和他们可以很好的配合。最后预祝本次研讨会达到预期的效果,谢谢大家!

主持人:下面我们请现代物业杂志宋有兴社长发言!

宋有兴:谢谢大会主席、谢谢各位来宾!我是来自于现代物业杂志社的宋有兴,这次来参加这个会议,已经在社区治理这个课题方面,我记不清楚了,可能有两三次了。那么社区治理是一个非常专业性的综合性的问题。那么作为一个媒体工作者的话,我自己觉得跟学者不同的地方是在于我们更关注于它的社会效果。那么在现代物业创刊以来到现在为止,我们始终注意到以前的中国人民大学,叫做和谐社区治理组,叫做社区治理课题组,以及后来成立的和谐社区发展中心,他们一直在中国社区治理这个方面,他们做出的努力,还有卓有成效的一些成果。所以现代物业一直从创刊的时候,就在考虑这么一个问题,就是以房产私有化所代表的中国的财产私有化,在这么一个特色下出现的新兴的中国社区,那么对中国这么大的社会会产生一个什么影响?

处于这个出发点,我们越来越多更这些方面的有关机构和研究人员,产生了密切的合作。在此我特别向大家介绍一下,现代物业杂志是中国目前唯一一本业主杂志。也是我们由国内外公开发行的有关物业管理的专业杂志的其中的一份,还有几天就是现代物业创刊5周年庆,在这个时间,我想借这个机会,想对中国人民大学陈幽泓表示感谢。从创刊5年以来,陈幽泓教授对我们这个杂志给予了一些帮助。同时也感谢在这么长时间以来,在座有我很多的朋友,有做业主工作的,有大学里面的学者、还有许多是作家、企业家等等。我们通过在这个业主问题、社区治理问题方面,我们的共同的探讨,我们结下了深厚的友谊,借此机会,一起对大家表示感谢。

题目上,那个幻灯大家看到的是现代物业创刊50周年,它的一个60期专题研究,这个专题研究是全部进行有关业主、以及社区治理在物业管理这个方向方面的研究。其中有我们熟悉的在北京发生的美丽园小区、上地西里,还有一个小区我印象不太深刻了,以及全国著名的个案。这些个案提示了我们国家在社区治理方面一个新的探索。这个探索我注意到一个问题,很多时候停留在一个学者当中比较热烈,但是在社会各界、它反映的仅仅是一种表面的矛盾冲突。那么这种矛盾冲突反映出来的问题,我个人觉得,包括我们杂志社的同仁,觉得它不足以能够完整的表达我们在中国社区进步中的所有的努力。还有我熟悉的一个既不是学者,也不是媒体先生。我理解他是一个非常公益的人士,非常有一种特别对这个社会的关切的公益人士。他们都在这个社区治理方面,做出了很多的不错的一些成果。如果没有我们整个社会,特别是我们掌握了一些媒体,对他们所有的媒体,哪怕是失败了以后的结果,如果我们不表示关注,那么中国社区的治理,以后的走向永远是停留在课堂上,那就不好了。大家看到的反映的是,可能时间放的比较快,这是我们所有的60期专题。

另外我向大会主席申请一点时间,因为一开始我跟会务组沟通的时候,他们说除了今天上午开幕式的讲话以外,可以安排一个专题的报告,我说不用了,我们并在一起。我后面有一些对60期专题进行了一些回顾,我们将在筹备这个会议的时候,进行了回顾。我有一些心得想在这个时候给大家汇报,请毛老师同意。

毛寿龙:请放下一个。

宋有兴:那么在这个中国的社区治理,以及物业管理,以及业主和业主大会、业主委员会,这些相关问题他们的研究,以及他们的矛盾、以及他们的建设过程当中,作为社会表现来看,作为我们国家的社会表现来看,它大概有些问题已经公开化,有些问题甚至出现了很大的分歧。尽管我们现在物权法已经出来,10月1号正式的实施,但是不足解决目前在社区里面,我们看到的一些真正的原因,怎么产生?怎么解决?那么在这个过程中,我只能说对这些专题进行一个简单的总结,会得出一些什么样的看法呢?我先介绍一下。大体有三个方面的内容:第一个是关于是否需要物业管理的问题?第二个是关于弱势群体;第三个是关于媒体对公众观点的引导。我就总结这三个的结论。

第一个是关于是否需要物业管理的问题?那么物业管理的两面性:一方面是按照社会资源的合理配置,和优化使用的原则,对物质性的物业进行科学管理的需要。那么另一方面是按照公共约定、监督、物业使用人在使用改造和处分这些物业的行为。那么物业管理它到底是不是物业服务?我们先把物业服务的基本意识放在这么个范围内来理解。物业管理是社会实践活动和公共约束行为的规则。

第一、物业管理活动不等于物业管理企业的经济活动,这是两回事。物业管理企业只是其中的一种执行人。那么今后的执行人有可能是其他的企业,有可能是业主自己。第二、不能将物业管理企业称为物业,不能够将物业管理等同于物业服务。第三、不能将物业管理企业法人的合同义务,等同于社会的不动产管理,以及不动产所有人的所有义务。第四、不能将某一个物业管理的实践者、业主委员会、其他的企业、其他的社团组织,现在有一些城市里面有一个叫做社区办。不能因为对他们工作的不满意,等同于对物业管理科学实践活动的否定。第五、不能取消物业管理。

第二大点:关于弱势群体的问题。第一、弱势群体不等于是正义的一方。第二个媒体不能忽视物业管理的纠纷实践、财产纠纷、以及经济合同纠纷,这样一个主要的性质。第三物业管理纠纷,它不是个别利益与公众利益的纠纷,不是个别利益、局部利益与公众利益的冲突。媒体把它作为公益行为来报到,这是不客观的,不符合在我们中国比较大的一个范围,比较大的一个领域,它的社区的复杂形态。第四、所谓的弱势群体,他们在不同的场合、不同的地区、不同的时间交换角色,不一定谁永远是强势、谁永远是弱势。第五,媒体以对弱者的同情来替代这是不可以的。那么对社区建设不能够起到应有的作用。

第三大点:关于媒体对公众观点的引导问题。我个人认为媒体的责任应该是将事件的真实、完整性展开给公众,并且让公众自行做出判断。媒体在报道物业管理纠纷的时候,如果回避他的社会环境和制度环境,屈从与某一个方面,这个方面可能是业主、可能是管理者、可能是开发企业、可能是某一个政府部门的官员。如果是屈从他们的语态去诱导受众,那么后果可能是让公众逐步的丧失对这些事件理智判断能力,会变得盲从,缺乏判断的能力。那么媒体也可能会成为傀儡。那么对60期专题的一个分析,我们有下面的发现,关于媒体对公众观点的引导:

第一个当前业主大会和业主委员会的成立,基本上是因为维权的需要而成立的,没有发现因为自律的需要而成立的。没有这样的个案。我说的是没有发现这样的个案,也许有,也非常欢迎大家给我们提供。第二个迄今为止,由公开报道的所有物业管理纠纷当中,无论是业主、还是物业管理企业、还是开发商、或者是主管部门。我们没有发现一例属于自省和检讨性的个案,没有。第三、这就是我最后的发言的一个结论。媒体应该成为对事件进行真实、完整记录的报道性媒体,而不是引导受众产生结论的引导性媒体,我的发言到这里,谢谢!

主持人:谢谢宋有兴社长。我们下面是15分钟的休息时间,外面我们有茶和咖啡,还有一些点心。

主持人:大家请安静,我们研讨会全体会议正式开始。

我们前段时间大家都说得比较快,同传的人说我们说得太快,所以希望大家都说得慢一点,如果提问的时候、评论的时候都说得慢一点。翻译说如果你念一个稿,请给翻译,而不是让不发言了,可以照着稿件翻译一份。

下面我们请第一位发言人Chris Weare,国家都是有特色的,中国特色、美国特色、但是还没有听说社区是有特色的,美国很多社区建设的经验,对我们来说非常都是宝贵的。下面我们热烈欢迎Chris Weare教授来发言!

Chris Weare:首先向大家介绍一下,家庭的所有权,以及人文的接触,指的是你愿意和其他的人共同来面临社会的问题,政治的接触指的是在选举公共关系的时候的投票,这指政策的参与。在中国家庭也有所有权,现在在中国提出了一些非常有意思和复杂的问题,即在中国社区的参与,我们考虑的时候,我们认为可以把今后的趋势,来同美国的趋势相比较。我们发现很多的人都学过一些专著,家庭所有权,就是住房所有权和社区的参与。但是我们没有真正阅读一些关注,到底多大程度上来参与社区的活动,所以我们使用美国一些调查的数据,把它作为社会资本基准调查,以便对此有所答案。

拥有一个家庭,我们无论政治家和整个公众来讲,都是这么认为的。找到一些名言并不是困难的。艰苦的工作以及金融的秩序和个人的责任等等,反映出了美国的价值,正是由于他所提到的拥有家庭,在美国有这样积极的内容。因此政府大力支持,人们拥有一个自己的家,所以政府允许你在分期付款购房的情况下,可以减免一些税收,每年减免的税收达到630亿美元。同时各个联邦政府做了一些政策,帮助人民来购买自己的住房。与此同时还有一些住的保险安排,这样确保你可以借到钱,并且来创办二级的分期付款住房市场,让人们更容易获得住房的贷款。

如果你们看我们现在针对穷人的计划,这些人如果买不起房,政府也支持你能租得起房。尽管这方面的资金,从整个你所需要住房贷款来比,政府的补贴是一个小数,这是由于政府愿意提供广阔的社会福利。如果在美国你要租房的话,人们租房和已拥有的房子差别很大。人们想拥有房子的话,都希望有一个漂亮的社区。而且去调查的时候,拥有租房的人更加在意社区的发展,而且拥有社区住房的人,他们希望五年住在同一个地区。与此同时我们看到拥有住房的人关系很和谐,这些拥有住房的人,他们自己本身希望把家变成花园一样,而且为社区做出贡献。这种相比的话,他们和邻居说话、交谈,成为一种社会资本来解决社区面临的问题。他们积极参加社区的活动,比如说参加社区的会议、若是调查的话,他们去年参加的会议,而且我们可以看到,他们也积极参加其他的活动。这样住房的人和租房的人相比的话,差距相差一倍。

除此以外,我们可以看到81.2%的人说,他们会去选举,只有53%的人他租房住去投票。所以这方面如果要想写一个请愿书签字,也是拥有住房的人签字更多。同时我们可以其他方面的情况,比如说非常有人拥有住房以后,参与游行和抗议,或者他们可能参加一些人权组织,但是他们不太愿意在互联网上讨论一些政治话题。

所以,非常重要的这一点是二战以来,美国看到了这种拥有住房的比例从45%增加到了差不多65%左右。那么现在重要的问题是说,在过去50年以来,在美国是不是进一步的加强了美国的社会组织社会的联系呢?如果我们看一下中国的情况。在此我说的不是正规的政府数字,我所写的是差不多在中国大城市,过去50年主要的情况,这是最好的猜测,非常重要的一点,我相信根据这张图表,你可以看到大家普遍认为现在在过去20年以来,拥有自己的住房的人的数字剧增,这个增加的幅度和速度远远大于美国。

我们为什么认为拥有住房这么重要呢?人们会参加政治活动、或一些社区活动,这重要吗?那么根据有一些理论认为,这是有直接的关系。首先第一个理论就是投资理论,如果你是一个住房拥有者,你会非常在意你购买住房投资的价格,而且你愿意参加一些社区的项目。以便能够今后从收入上来讲,从房价上来讲,能够占有好处。

除此以外,拥有住房的人同租房的人相比,我们可以看到买房、卖房确实费事、费神,所以人们住下以后不太愿意挪动。如果再一个时间住的长,有可能参加一些政治活动、社区活动,使得当地的水平提高,这和租房的人有很大的差别。

第三个,如果你拥有了住房,你在社会中起到一个新的作用,这个作用可能意味着某一种责任感的责任。非常重要的是选举权,常常是拥有自己的财产的人他们愿意投票,如果他自己变成一个业主的话,他会更加愿意使用自己的政治权利。还有作为业主他可能更加愿意一起工作,他作为一个家庭拥有者的业主,可能也更加愿意参与社区活动,而且愿意使自己住的房子增值而参加社区活动。但是在分析业主地位,对参加政治活动,也要非常认真的进行分析。也有可能拥有一个住房,从参与社区的活动可能也没有关系。

有些人买了房子,跟不买房还有很大的区别,即使都是业主的话,教育程度高低、孩子数量多少,也会严重他们今后社区的参与活动。比方说有些人同他们的工作可能参与社区活动没有直接的关系。我们也注意到业主和政治社区参与,也有可能参与是不直接的。有些人他愿意住在小区住很长时间,只有这个时候人们才参加一些政治活动和社区活动。

所以根据我们的分析,使用这种数据,我们使用这种分析方法,就是同时看待各种关系,并且来分析。哪一种方式最为重要?

首先、看一下个人的特点,以及业主他的特点,我觉得这张幻灯片最让人感到厌烦了,但是你看哪一种人在美国购买住房呢?收入非常重要。收入越高越有可能自己购买住房。与此同时这种地域、地质非常重要,有可能在城市当中愿意买房,而且我们知道在城市,房价更高。看看住在这里住多少年,人们现在住在当地社区时间越来越长;另外年龄也有关系,如果你从20岁你可以看到,要是之后拥有住房比例的人会提高。当你要想看一些影响的话,你拥有住房是不是能够促进参与政治活动,而且充分反映出他个人的特点呢?

我们现在看这张幻灯片反映的是哪种人?参与当地的社区活动。对此我们做出了一个猜测,比如说加入当地的一些社区组织,比如说家庭教育小组、或者是业主委员会,或者愿意同其他的人一起工作,来解决社区面临的问题。但这个调查我们发现,所有这些条款代表了一些回归的数字和比例,如果你不懂也没有关系。对于个人来讲,他的政治观点也会起到重要的作用。比方说如果你认为,你所参与的活动可能会影响当地的社区。这样的话会促进你积极的参与,如果你要读报纸的话,你可能就会更加预测社区的未来。有了孩子以后对社区就会更加的关心。除此以外你还可以看到挣钱越多,可能就更加愿意来参加社区活动,而且也从他受教育程度有关系。

在这下面可以看到,是不是这个买房对于人们参与公民活动有重大的影响?是不是待在社区5年,那么时间待的长短起得作用比较小。我们的研究表明所谓社区稳定性理论,其实没有起到重要的作用。那么这些购房户,是不是在政治上更多的参与,我们在这里可以看见,他们对民事活动参与多,那么对政治活动也参与多,比如说(英语)进到社会资本的问题,他认为公民事务的参与是政治参与的一个前提物。我们在这里可以看到他们社区,在政治上的参与就越多。同时收入上越多,那么政治参与越多。及时符合了所有的情况,那么购房户会带来直接的影响。那么购房户他们在参与政治方面,用的时间更多。同时他还间接产生这样的影响,就是购房户也影响了对公民事务的参与,而公民事务的参与就会影响政治的参与。这些购房确实在一定程度上影响政治的参与,但是我们一旦控制了所有的变量,购房对于政治参与只有20%影响的贡献率。我们把这个研究放在一个背景里面来看看还有哪些问题?

第一个问题就是相关性问题。有些人买了房,让他们买房,让他们在政治上、民事上参与,从我们研究方面来看还没有这方面的数据。我举一个例子可以假设,如果一个人他更多的关注自己行动以后的影响,他们在这种情况下可能更倾向于买房,他们认为可能购房对未来带来更大的好处,这样才能更好的进行政治上的参与,但是我们在这个过程中没有涉及到这么一个变量。所以我们可以用一些剂量经济学的方法,来衡量这一点。我们在控制其他的时候,那么购房可能通过其他的变量,也可能发现他与政治工作的参议没有关系。

另外一点要提醒大家注意的就是,要把美国的研究应用于中国的时候,我们需要考虑这种文化的差异。美国是一个非常年轻的国家,洛杉矶50年的建筑已经是古物了,我们这个国家更强调了个人主义、更强调自愿组织的发展,相反中国不太强调这种自愿的这种组织。不是说美国的东西中国不能适用,而是我们需要研究总结。

最后有一个总结,在美国购房可以带来更多的公民和政治事务的参与,但是我们是不是可以得出这样的决定?购房是不是导致了这些行为?这还有待进一步解决研究的问题,我们可以以美国的经验为例,来看看对中国有什么好处?我们现在所处的位置就是中国的历史可能对美国带来启发。因为中国在住房应用率方面,一直在增加。所以这是一种重大的社会实验,我想这种业主和公民、和政治参与之间的关系,在中国是一个很好的例子。所以我想研究中国的例子,把它与美国的经验相比较,可以表明在多大程度上,拥有自己的住房,对他的政治和公民参与会带来影响,好, 谢谢!

主持人:说话请用麦克风。

提问一、在美国的买房子中间,他包括贷款,还没还请贷款购房的比例大概占有房屋所有者的比例是多少吗?您知道美国的数据吗?

Chris Weare:我不太清楚。由于文化上的差异,美国和中国差异很大。美国人很愿意负债,而在中国人是尽量减少负债,不愿意欠别人的钱。

提问一、谢谢!

提问二、在《绝望的主妇》(音)电影中看到,美国住的房子是大家一个一个住在一起的。但是我们中国住的房子是一个单元一个单元住的。在美国大家住在一个楼里的人和住在自己一个一个单独的房子这个比例能有多少?这种区分对他们参与社区治理的态度有多大的影响?我不知道我表达清楚了没有?

回Chris Weare你的问题我听懂了。100%的人,他们住在一个单独的房子里面,他们都是自己买的。而在单元房里面有一半是买的,有一半是租的,我不知道具体的数字。但是他们住在这种单元里面的,自己买的单元房里面的人士在增加。那么我没有办法比较一下这两类人的政治参与,但是我想您提的问题是一个很重要的问题,我没有在委员会当中做区分。

提问三、我觉得公民教育是一个非常重要的一个社区建设的一部分,因为对于中国人来说,他们有私有财产,刚刚10年左右的事。对西方来说你们私有财产有2500年的历史。我想请您给我们讲讲在美国公民教育是怎样的?他们对社区建设、对业主的参议都有哪些重要的影响?谢谢!

Chris Weare:这是一个非常有意思的问题,因为这个题目呢,是在美国也是一个非常有争议的问题。(英语)当时日期经常有所谓的公民教育课,尤其是在高中有公民教育课。那么后来因为预算,地方教育预算减少,那么这种课程越来越少,公民教育课就砍了。实际上公民教育的参与,参与的种类来自于他们的日常的生活活动,他们可以参加一些小组、一些俱乐部,按民主方式进行的。所以人们必须在参与当中学习如何参与。在美国是一种边看边学的做法,我想这就是为什么很难看到拥有住房和公民参与之间的关系。因为这些人,那些参与活动小组的人,他们实际上是边看边学,这时候他们可能更多的去买房。在美国最近的一个情况就是,移民的而且他们上小学,现在他们在学习美国政府,以及美国公民参与的方式,他们回到家里之后就会教育父母、教育自己的祖父母,这是我们的一个步骤,所以对孩子的教育是非常重要的。也就是说学生对公民教育的参与了解是很重要的。

提问四:我是北京的一名律师,中国有业主委员会和居民委员会,中国的全大人大代表都是由居民委员会组织的。我想了解美国的联邦议员和州议员是怎么来参加这项选举工作的?谢谢!

Chris Weare:国会的代表是个人选举产生的,我们在洛杉矶有居民委员会,他们也是由个人选举产生的,他们这些委员会提供一些咨询意见。但是在美国一个组织,一般是没有选举权的,都是个人选举的,一个机构没有选举权。

提问五、在您的论文中您提到了对房子所有权者并不一定参加美国的这些民权运动,参加这样一种抗议的活动;在另一方面您的结论就是,如果买房子的话,不一定对他们的政治和公民的参与有很大的影响的,所以这两个观点如何协调起来?尤其是如何来解释公民较少的进行抗议活动,或者是民权活动,这两个活动是矛盾的。

Chris Weare:在美国的抗议活动,一般他们涉及到重大的国家的问题。在美国最近一个抗议活动,涉及到移民法的修改,这个问题会影响到社区,但是这是一个国家的问题。但是对家庭的公民和政治的参与的话,他们经常是社区性的任务,所以跟社区委员会就是起到一个这样的作用。也就是说涉及的区域越小,那么有房子的人可能参与本社区的活动,而不是参与大的国家的抗议。如果有国家性的问题,那么公民有房子的人对他们的参与是比较少的。

抗议活动也是由民间组织的,那么这些组织一般代表这些弱势群体,而这些有房子的人通常是由政府来代表的。政府更占在有房子利益方面,那么最后进行的是抗议方面,涉及到移民法的修改。工会、或者是媒体组织了这些说西班牙语的人来进行抗议国会通过的立法。有趣的是大家可以看到有不同的人,有些人是看孩子的、还有学生、还有老年人、还有各色各样的人、各民族的人,但是主要他们都是移民,他们通过所谓公民权利组织的发动来参加了游行示威。

提问七:我是中国物业网的,美国积极在买房,那么业主在卖方过程中,开发商和物业管理的矛盾,在美国是如何协调的?

Chris Weare:首先大多数买房子的人,还不是这种业主委员会的成员,比如说我个人,我住在一个大街旁,我有房子,但是我没有一个正式的机构,只有市政府给我们提供服务,水电气服务。那么在这种情况下,大多数人没有参加这个协会。但是最近几年业主委员会发展非常快,那么这种冲突,等会儿要讲的那个人对这个问题更有研究,我把这个问题留给他,在他发言之后,让他来回答你的问题。

提问八:我是来自深圳的一个小区的,我想问题的问题就是物业管理费在美国,它占他工资比例的多少?这是第一个问题。第二个问题政府在物业管理的过程中扮演着什么样的角色?

Chris Weare:这个问题不是很清楚。

这个问题我还是要留给下一个发言人,他知道一些细节情况。关于物业管理费他知道的比较清楚。那么至于政府有关法律是对这个物主、业主协会和物业公司都有监管作用的,这部法律在不断发生变化。那么一般情况下政府都会制定有关的法律,那么业主委员会和管理公司都要遵守这项法律,各个都不一样。

提问九:根据我个人的理解(英语),在中国像中国农村的村民一样,他们住的(英语)。但是在中国的大城市我们住的都是单元,我想关心的是(英语),他们有没有这样的(英语)。而且美国的(英语),他的比例在整个(英语)比例有多少?谢谢!

Chris Weare:我不知道你说的百分比是多少?到底有多少人住单元房。你说得对,一般来讲,拥有一个单独的住房,大多数美国人是这样的,我们把它称为(英语)。还有一些是单元房,他们也参与一些业主协会,数量越来越多。不管多大的一个数字,我可以告诉您呢,今后也是增加数量会越来越多。而且这些单元房也会成为这些业主委员会的积极成员。在我们南加利福尼亚,新房主要是一些单元房,无论是不动房、还是单元房,大多数人今后都会加入这样的业主委员会。

我给你一点数字吧,大约80%的在美国的这些农村独栋,他们自己不是业主委员会的成员,大约有20%左右,他们是把自己的组织起来,在同一个地区,比如说同一条街,组成一个业主委员会,大约三分之一、或者25%这种社区房子,是相联在一起的,称之为单元房也行。另外20%当中的25%,他们自己是业主委员会的。我们可以说,我们把它称为共同利益房,是一种新的住房的方式安排的。

提问十:我是来自财政部科研所的。我想问一个问题是,在美国业主组织和居民组织,这两个组织之间各有什么不同的职能定位,这两个组织之间的关系是怎么样一种关系?谢谢您!

Chris Weare:应该是有大的差别,而且这个话题大家都感兴趣。社区的这些组织是非政府的、自愿的一群人住在一起,他们对这种环境、邻居的问题共同关心,可能工作几年之后,不管他们是越来越愤怒?还是他们成功的解决了问题,反正就解散了。但是反过来业主委员会,变成了一种正式的法律组织,而且换句话说这些业主委员会、业主协会,他们从一个当地的政府、和一个市政府差不多,他们从自愿的和整个社区组织相比,比政府的氛围更浓。所以他拥有的业主委员会、业主的协会拥有的责任就更加大。他们两者重要的区别之一:在这个社区协会当中你会发现,他同其他任何政治协会一样,这里面也有可能会有不同的人、不同的目标。他如果是一个自愿组织的一些协会,他可以解散。或者说某一组为另外一群人而工作,这是解决冲突的一个主要的问题。然而因为业主协会他自己是一个法律团体,所以他不是很容易来解散,所以他必须认真的来解决问题。

主持人:Robert Nelson已经做好准备了,所以你越快越好。

提问十一:我是人大立法委员,虽然已经退休了,我参与了中国物权法的研究和起草,因此我的问题涉及到物权法,您刚才讲在美国有业主委员会。我现在我一口气问您两三个问题吧。

第一、在中国的城市,人们住的有大的单元房,有中等规模的单元房,然而在中国开发商和业主之间,无休止的争论和冲突。除此之外,业主们和物业公司也是无休止的争论,我想知道在美国有物业公司吗?一大片的单元房,在美国也有这种物业公司吗?在中国住宅区一大片一大片的住宅存在着,我换句话说在美国你们有没有物业公司?有没有这么一大片的住宅?

第二、你刚才说美国有业主委员会,我想问一下美国的业主协会在管理物业方面,能起到一点作用吗?特别是一些供应设施、和公共区域,业主协会有权利管理吗?和参与管理吗?第三、如果业主和开发商出现了争端,或者是业主和物业公司发生了矛盾,业主委员会会解决这些问题方面,能起到一点作用吗?业主协会能控告别人,通过别人也能告业主协会吗?谢谢了!

Chris Weare:你的问题问得很有意思,实际上你的问题成了下一个演讲嘉宾的介绍词了,让他来回答。

主持人:他一直是全国人大法工委的经济法的主任。

Robert Nelson:我要讲的话题已经被你引入了,或者我要讲的话题有些和你们提的问题会重复,有一些新问题,我会在发言中向大家介绍。

我现在讲的主要是在美国,私人社区协会,就是业主委员会了。我认为在美国,正在发生的非常重要的一些变化,而且我们这些当地社区协会,也是由于美国政府的变化而产生了变化。在60年代按照美国的方式,都是自上而下的发展任何事情。真正引起变革的是那些与房地产有关的公司、房地产的顾问公司、房地产的律师和业主,这种所谓学术界的人士起到的作用很少。当我们引起注意的时候差不多是20年以后了。20年之后常常学者对某些社区的变化持怀疑太多、批评太多。很快情况之下我们忽视了发生的变化,所以在这里我的发言以前给别的地方讲过。我讲话的对象都是美国大学的研究界。

我可以这样说,我的这些发言,可能对你们有些兴趣,但是过去的听众主要都是研究社会学和社会哲学的这些美国听众。如果我在发言提到一本书,大家不要觉得我在做广告宣传,这本书500页,里面写的内容都是关于美国的这种社区协会、阅读协会等于,2005年出版,这里面介绍的东西一定是超出了你所想了解的内容。你们可能听到了麦肯锡这个人,他研究的话题,研究了很长时间。但是我个人了解,对这些问题的深度要多一些。所以有些情况之下,如果我不知道的话,还要(英语)来介绍。

这个题目叫做(Private C……)邻里的关系和政府的变化。

我现在介绍一下,也许你们发言当中提到的一些问题,我们的协会一共三类,社区协会里面这里是一个泛泛的词,我现在看到,我们这些业主占所有协会的60%,单元协会是30%,然后还有叫做合作的协会,就像一个公司一样,也就是没有一个个人严格的拥有,或者占大股权。每一个参与者都拥有同样的股份,我们可以这样说,业主协会和单元房协会,尽管他们的法律结构不一样,但是总的来讲,运作方式极为相似。所以我一提到协会的时候,业主协会是前面的,而不像后面的这种,这个不包括在里面。

我们可以这样说,这些协会本身的组织方式,就像这些私立的、非盈利组织一样,他们是要根据州政府所列举的章程来办事,由州政府来决定。董事会的成员是5——7名,也可以是其他的数字。然后董事会选出一位董事长。当然要选其他协会的官员,都是由董事会所任命的。

另外我们可以看到,董事会本身是要由业主选出,这些业主呢,就像一个公司当中,有你的股东一样。你选你们的董事会,选出董事会,那么这个时候你可以来投票,如果你没有投票,可以委托别人代理投票等等。这完全像一个办公室来办这样的业主协会,刚才有些人已经做了介绍了。在美国这些协会的建立,大约在70年代的时候,只有1%的美国人是在某一个社区居住,你们可以把它称为业主协会,在我们称为社区协会。我们说的社区协会非常类似你们的业主协会,这是最近的翻译了。到了1986年的时候,已经有很多人参与了协会了,现在已经超过18%了。

这些协会本身已经是遍及美国各地,现在在1980年到2000年,大多数美国的新建住房都是在社区建立的。因此你可以看到现在在美国已经是一种趋势。现在迄今为止在全民有很多的协会,他们一共是美国社区协会足够民主的,这种董事会的成员就100多万人,担当各个业主协会的董事会成员。主要这些协会发展在那些新建的社区。他们同一些开发商在一起研究,开发商不仅仅是建房、建社区,还建当地的政府。而且这种开发区本身希望当地的管理自治越发达越好。而且这种社区的管理机制建立起来以后,也会影响今后开发商赚取的利润。所以我们现在也可以看到,如果你要买一个新单元,在这个新开发区,必须要加入业主委员会,没有什么选择,必须要加入。在这方面大家都要参与这种业主协会。

因为这种业主协会自己本身又不是政府、你必须要加入,加入之后才能够让大家达成协商一致的意见。我们也可以看到,这些业主协会他也可以有自己的一个章程,有时候称为私立宪法一样,就是在最低层社区级别建立这么一个协会的章程。除此之外如果需要修改你的章程的话,必须有66%,或者75%的人同意才行。另外从开发商到向业主协会这种权利的过渡,一般来讲都是要迈出了75%的住房之后,这个管理社区的权利才从开发商的手里转到了业主协会的手里。在这个时候才是真正由业主来真正管理自己的社区了。

这些协会因为是在新建的一些社区,我们发现这些社区主要成立于那些开发,最近开发的社区。比方说在美国的西北部、或者在60年代以前发展的那个地区,美国现在发展最迅猛的一些州,业主协会发展最为迅速了。

希望我讲的慢一点,社区协会被用来参与这些地区的开发。我们现在可以看到,社区协会在发展,那么它已经成为地方治理的一个重要的工具。那么在过去的就业的城区,那里的社区委员会非常少,在彼得堡非常少。另外一方面地方的小的自治州非常少。02年有186个公共的政府,那里的社区委员会增加非常快,这是一个新的开发区。在这个地方郊区的自治州受到了很大的影响,现在有13个政府在那里。有两个州人口也与前面的差不多。现在有83个地方性的自治政府。

为什么这些地方协会呢,业主协会发展这么快?在美国。有很多的原因。那么要讲清楚需要很多的时间。但是有一些重要的原因,比如说土地价格上涨,人口密度增加,那么人们希望对环境进行更多的控制,或者是住房项目越来越多,单元越来越多,但是还是希望个人拥有。那么这就导致了这种公有的住房。这是一种新的拥有形式。

再一个就是自治的需求,人们都想自己管理自己的社区。那么这个社区委员会就是很有意思的,那么光靠地方政府就很难进行自己的治理。很多人觉得可以通过这么一种情况,可以更好的得到服务。那么这种社区委员会有游泳池、有高尔夫球场,还有很多的场所和自行车道,如果到这里的话就需要有人管理。那么开发商不想待在这里,所以他们必须把这个设施交给有些人,那么业主就行为一个协会来接收了。

同时通过这种形式可以建立很多的社会小组,那么在私立部门,最为重要的一个组织,就是老年公民协会,由很多社区的机构,都是由老年人参加的。我们可以这样说,家里人必须是有一个人是50岁以上,才可以的。

另外一个原因就是,这是一个不同的原因就是财政的压力。有些政府他们希望减轻自己的压力,所以就鼓励了私人的业主协会,帮助他们承担一些公共服务的责任,减轻公共服务财政的压力。
所以协会是一个通用词,协会非常小,有两家,可能跨越城市。他们有60万人,但是一般来讲,这个协会的规模是不定的。一般来说有200到400户,尤其是(英语)业主委员会有这么多家。有一些建筑由多家共同拥有,就是(英语)。当然(英语)包括很多的大楼了。还有个人所有的房子,他们参加的(英语)业主委员会,有房子委员会。

社区协会它的作用,实际上他们取代了一些地方的政府,地方政府私有化。比如说要重新粉刷房子的话,那么就需要得到协会的批准,协会有一个审查委员会。如果要再建一个什么东西,那么必须得到这些协会的批准,所以取代了地方政府的监管作用。同时打扫清理垃圾,或者是提供一些保安服务等等,这是他们私人协会提供的服务,这是在政府之外提供的服务。在20%的情况下,他们还提供这种大门的保安服务,这就是社区服务的一些做法,取代地方政府的一些职责。这不是说公共部门、政府已经取消了,不存在了。也不是说地方政府不起作用了,我的意思是说还有很多的公共职能是政府管的,但是政府一般在大的范围之内进行管理。在中西部地区一些县,人口达到40万、50万、100万。那么在公共部门,这个管理一般是往上移,而在社区通常由私人协会来做。所以政府主要是管理区域级的教育、公路的维修,一般的警察服务、消防,这是政府来管的,还有刑事司法也是政府来管的,还有其他的职能也是政府来管,其他的由地方协会来负责。

那么协会的资金由董事会批准,社区协会自行筹资,并没有从国家州得到,实际上向州交一些钱,因为要交物业税、财产税。那么这是他们行驶一种准政府的职能。他们也征收一些所谓的费用,来进行行驶自己的职责。那么征收的数额由董事会来批准的。那么各个地方征收的费用不同,有些地方征收的非常少,比如说10块、20块,有些协会是征收大形式的(英语),一年征收2000美元的汇费。

物业管理费大家很感兴趣,物业管理、物业管理公司,他们通常并不是所有的协会都要雇佣这个公司,有些没有。协会自行管理,董事会把一些服务拨出去,比如说草地的修理包给一个公司,扫地包给一个公司。多数情况下他们会雇佣一个物业管理公司来进行综合的管理。

这个管理公司一直待在这里进行管理,那么物业管理公司,刚开始是由开发商来雇佣的,或者是开发商自己来进行管理。房子卖得差不多的时候,刚才我说了,75%的房子卖出去了以后,业主要审查各种物业管理的安排,看看有关的合同。他们可以决定解雇现有的物业公司,再找一个新的。在60、70年代的时候,当时有一些问题,有一些开发商,把物业管理合同固定下来,让新的购房户也遵守过去他们确定的那个合同。

下面州政府进行了干预,通过了有关的法律法规,来限制、或者是防止开发商来确定、固定这个未来的物业管理结构。所以现在新的协会在接管了协会之后,他们可以重新组织物业管理公司。在美国的很多其他公司一样,私人公司也是相对的,尤其是在美国,监管的是非常有利的。所以是私人的?也很难有定义,有很多有公共的监管。这个州,大程度上参与社区协会的组织,他们制定有关选举的规定、决策的规则等等。州政府的管理,要求协会召开公正的会议,还有其他一系列的要求、决策方面的要求。

而且,这方面的争议很多,就是州政府在限制协会的权利,有时候协会收费很难。有时候协会可能不友善,那么这时候州政府就参与了,而且限制协会能够做出的出发,所以有很多的协会,他们限制宠物,有些州对此进行了审查。说,他们会限制这个协会对宠物限制的权利。因为很多人喜欢养宠物。联邦方面的规则非常少,在这方面联邦规则非常少。

联邦政府其实不太爱管,物业是50个州管的,各个州有各个州的规则。有50个领域,联邦政府进行了较多的干预。一个就是反歧视法,就是不能根据一个人的种族背景、或者其他的进行歧视。另外一个领域非常重要,长期以来就是如此,就是很多协会,以及租房的房东,不让孩子租房,不准让孩子进社区,这个社区只有大人、成人、80年代的时候,联邦政府扩大了反歧视法的作用,防止对儿童的歧视,也就是说不能排斥一个儿童去租房。除非是一个纯老年人的社区,可以防止而且进入。

另外在联邦通信法里面,保证言论的自由,他们禁止、合理的限制小电视的使用。有很多协会确实有这种限制,因为原来的电视非常大,这是一个联邦法的领域,电视应该放在什么地方?什么样的大的电视,在这方面的监管职能是联邦进行的。

对协会的投诉,由于协会成为美国的重要部分,所以协会成为越来越多人的关注,所以对协会的投诉,有一些投诉,就是他们在社会上排斥他人,他们在经济上排斥低收入的,或者收入与他们不同的,所以是一种收入的歧视。

所以,人们经常抱怨,他们不能进入这个社区。有时候他们用墙把自己围起来,是不是要把我拒之门外?我怎么了?我为什么不能进这个社区?刚才发言人也谈到整个社会的增值情况,他们如何影响人们对公民事务、政治事务的参与?(英语)他是劳动部长,克林顿当政的时候,他是劳动部长,他曾经说过:“这种做法是不对的。”那么社区协会确实是把这个社区私有化了,也就是说这个社区就好像一个私人的财产一样。就好像富人开奔驰,穷人开一般的汽车。富人住在富的社区,穷人住在穷人的社区,这是他们的选择,就像私人对其他产品的选择一样。可能觉得这种做法难以接受。

另外一个有问题的领域呢,就是内部的冲突,就是居民内部的冲突、居民之间的冲突,这是到处都有的。在整个协会当中,通常各单元的所有人、房主经常有冲突,相互斗争。一个人可能希望建立一个篱笆,另外一个人觉得这样不好。还有对个人的待遇问题,那么这个协会的管理人,对成员的态度问题,还有所谓的(英语)的现象。也就是说有一些协会的成员,好像看到,经常去报告别人打小报告。有一些经常打小报告,所有这些都有可能会产生很多的诉讼。

大概有40%的协会都被别人诉讼,都涉及到诉讼。有趣的是在中国,根据我的理解,对于当前的一个挑战,这个协会来自于政府、来自于上面,而且在美国政府确实对协会有一些挑战,但是挑战来自下面。这些单元所有人,如果不喜欢这个协会,他们就感到很恼怒,他们就开始谴责这个协会、物业协会。有时候他们甚至谴责整个物业,他们到立法机构要求政府对这些协会进行严格的控制。因此对于这些协会来说,他们面临的压力通常是这些不满的业主,是下面的压力,不是来自政府的压力。美国人不喜欢政府,这些物主、业主就发现这个业主协会是最强有力的政府。

比如说他们把这个物业协会,就比作国王。从英国人那里挣脱独立,就是不希望英国人来管理。我想这与中国人的情况不一样,美国人不喜欢别人管。我们听到另外一方面的问题,有些人就是愿意批评这些协会,因为他们反对美国的私人生活。还有另外一方面的问题,业主委员会参与者太少,有些人是合作,因此他们需要有些人给他们跑来跑去。因此这个领域也是对一些业主委员会来讲,在完成使命方面有很大的困难。

然后这些协会的好处是什么呢?就是这些邻居们,很多的业主自己好像组成了自己的政府,有一个小城市,也有可能有这么两三个、三四个合法的社区,因此我们可以制止。除此之外,他们希望来共同创建一个环境。你如果看到你把邻居的房子刷成另外一个颜色了,你不喜欢可以找业主。而且在管理方面可以减少官僚。除此之外根据一些小单位、小社区的需求来量身订做一些服务。他们有些业主协会,从理论上讲,他们希望能够有一些创新、有一些管理上的创新。我们看到市政府他们受到了议会的约束,而且受到了法院的约束,他们能做什么呢?

所以听起来有点像乌托邦的想法,(英语)写的一本书叫做《私人的乌托邦》,在这个乌托邦里面有社区当中的民主现实,真正达到了这种阶段,我们现在也算是在初级阶段。你想象一下,最后两个幻灯片我就讲完了。在更大的范围之内,让我们思考一下,我觉得当今时代,虽然中国一直强调的是集体、集体。但是像美国这样一种国家,由于经济的发展使得人们相互依存度越来越高,这就使得人们组成了更多的集体。而且我们可以看到,完全是自私的、或者是自己的考虑,慢慢出现于一种停止的状况。

然而这些集体的机构并不是政府建立,而是个人组成的。我们觉得19世纪后期开始,就出现了越来越多的私营机构。而且私营机构占了美国经济越来越大的组成部分。经济也不知道如何运行?什么是经济模式?因为在美国那个时候都是粗略经济。然后出现了大的政治团体,有自己内部的政治团体的组织形式,有住宅区住宅的,到20世纪后期出现了越来越大的社区协会和业主协会。

我们要做比较的话,可以看到19世纪出现了越来越多的经济社区的出现,和经济共同体的出现。因此在美国私有化,尤其是现在的这种私有的,但是是集体的权利,而构成的协会。这是我所强调的是由自己创建,不是由政府创建。

在美国我们在20世纪出现了重大的社会革新。这并不意味着把这些都私有化了,但是有很多私有组织代替了政府的功能,现在政府越来越小。而且现在这样一种模式,在美国是广为被仿制,我们还可以看到邻里之间的形式,而且这些人过去把他称为邻里之间的社区运动。所以现在我们尝到了权利的下放、责任的下放,下放给当地的社区。

所以,建立一些当地的社区,把社会私有化的建立一些组织,而且改革了美国当地政府,谈到了美国自己社区的变化、住房拥有的变化,这种变化本来也带来了对美国当地政府的一些变革,我相信在经济学家和法律界引起了一定的兴趣。当然我这样的发言,可能更适合美国的听众,但是读博士,你要想找一块没有写过的一个东西,那么就应该有兴趣读一读这方面的理论。

突然让你研究1910年,美国经济的情况,多次发表了一样,谢谢!

主持人:现在可以问答了。

提问一:这个讨论很有意思,而且非常重要。我相信在美国的历史当中,一个组成部分,是应该放在桌面上让大家讨论,而且要讨论美国历史的情况。非常遗憾的是,美国作为学术界在1920年大型的批判小型社区运动的出现,这个非常遗憾。因为当地社区的发展是整合了很多小规模的当地政府。当然这些话题我们可以谈起来没完没了,当时我们看到了巨大的力量,在推动当地政府的这些整合。我们可以看到1945年的时候,当地的社区政府出现了14000个。经济大规模的发展,也促进了这种社区的治理。我们在美国经常谈规模经济,谈到经济的时候,本身有很多层。而且这种社区的协会的发展,也促进了美国本地政府的改革。

所以,我觉得刚才你向我们介绍这方面的内容,然后你是不是介绍一下这方面美国历史的情况?我确实注意到了当时一些美国学界,他们不重视这些小的社区的发展,非常遗憾的是,当时这种小社区的治理发生了20、30年了,美国的很多学术人士没有认识到,这是非常遗憾的。

Robert Nelson:当然这也算好事,你想想美国的学界会动员起一切力量来大力的反对小的私人社区管理。那现在对社区委员会和业主委员会,主要的这些反对力量其实来自于这些协会内部。

提问二:我来自社会科学院马克思主义研究院,我有两个问题:

第一个在美国出来的一些非政治组织发挥作用以外,其他的党派他们发生怎样的作用?第二个是一个具体的问题,就是你刚才提到的,开发商在新的小区聘用的物业公司,那么他们走的以后,那么新的业主跟物业公司的比例大概有多少?谢谢!

Robert Nelson:有关政党而言,这些协会的选举不分党派,因为这些业主协会谁也不举着我是哪个党的牌子,很多时候你都不知道他归属哪个党,或者是信仰那个党。我觉得跟一般企业一样,每个人都是股东,你作为一个股东,你能问我的董事长他是民主党还是共和党,这不可能。你当CEO也不能问,你有什么党派倾向。

有关的物业管理公司而言,很多情况根本就没有。当然这些开发商他开始的阶段,先管理物业,然后业主协会建立之后就转交了。如果愿意的话,这些业主们可以要求一些物业管理公司,提交竞争的材料。然后协会们再来选,选出一个物业公司来。真正起关键作用的是业主协会董事会,他们来决定。因此通过民主选举,来选举业主协会董事会。如果有了一个物业公司存在了,那么这个时候业主委员会的董事会有权利决定是否留他们?看这个物业公司收多少费?他们的表现如何?基本上来讲是一个商业交易。

然后看看别的物业公司,看看他们是不是收费更加便宜?管理人员的水平是不是更高?如果是的话,可以由董事会来选择。他们正在使用的,或者是由开发商继承下来的物业公司,他认为不合适,把他炒掉了也是可以的。开发商可能签20年的协议,强迫业主们换掉物业公式。(英语)你是不是能谈点细节?如果换物业公司怎么做?给一年期来更换?

还有没有其他人问问题?

提问三:我是一个律师,也是一个理事。首先感谢您的精彩演讲,使我知道了很多美国物业管理方面的问题,我现在有三个问题向您请教:

第一个在中国物业的收费标准最初是由开发商报政府备案以后确定的,并且延续了很长一段时间。由于业主认为物业公司收取的费用不合理,发生了很多的案件。我的问题是在美国这个物业管理当中,物业费怎么确定的?

第二个问题,在中国有大量的物业纠纷案件,可能是由于律师费的诉讼成本比较低的缘故,大家喜欢到法院打官司解决。但是我们知道在美国这个律师费很贵,如果发生了这个情况以后,那么都要请律师代理诉讼的话,那么有的家庭打不起官司。我想问的是在美国的物业纠纷案件,是如何解决的?打官司的比例有多少?

Robert Nelson:OK。我先回答前两个问题,不然一会儿我忘了。

开发商在接管社区管理之前,一般来说还没有人买房子,只有开发商单家存在,所以开发商确定规则、确定开多少钱,然后业主搬进来住。这时候业主协会差不多一年、两年之内,看卖出多少房。然后再选择董事会,那时候董事会就可以变更收费了。董事会他们的代表业主们,就有权利来决定费。也可以升高、也可以降低,他想怎么做就怎么做了。

有关诉讼确切如此,我不知道中国的情况,但是在美国打官司挺贵,有些诉讼是合情合理的。有的时候打官司完全是一时冲动,人类的本能而已。比方说有一次在加州,就是关于70美元这么一个篱笆墙、换篱笆墙这么一个小事,等诉讼结束以后,那么这个时候业主协会和业主打的官司,最后花消花了7万美元,当然这是一个极端的例子。趋势有的时候人们开始相互争斗、打架的时候,就像美国和伊拉克打仗一样,有的时候对打仗一开始真想结束也困难。因此在社区和业主当中,和社区协会之间的打仗一旦战争开始,很难结束了。

提问三:王海老戴着墨镜,因为他是中国的英雄,一个打假的英雄。

不好意思,我也是和谐中心的理事。我有一个问题是这样的,我们在国内帮助很多的社区成立他们的这种业主委员会。那么按照中国现行的政策成立业主委员会,他的程序是这样的,由物业公司提交一个报告,就是我们这个小区已经到达了成立业务委员会的条件。或者是由5个以上的业主联名提起要求,然后让政府同意,让居委会负责成立筹备小组。那么这种情况一般由开发商、或者是物业公司来成立业主委员会。那么我想知道就是在美国这个业主委员会是怎么样来产生的?这个发起程序是怎样的?比如说来发起这次选举,就是选业主委员会这个选举,是由什么人来组织的?这个工作很重要。在中国大部分的小区没有成立业主委员会,就是因为这个发起程序太困难了。发起程序一般由物业来操纵的。政府也容易被开发商和物业公司控制,那么这样的情况下,选出来的业主委员会,一般不能代表业主们的利益的?我想知道美国在这方面是怎么做的?怎么保证这些业主委员会是代表地方利益的,不受开发商和物业公司的操纵。

Robert Nelson:在美国我们有过渡程序,非常严格。过渡程序就是从开发商控制的管理公司,过渡到业主控制的管理公司。在这个所谓私人下发中在宪法中规定的,里面规定了在什么样的具体情况下,原有的管理公司要进行过渡。但是过渡是渐进的,在协会成立之初的时候,董事会的成员都是开发商指定的,也许有20%、30%的房子卖出去之后,董事会当中有一个成员可能是由业主选择出来的。那么随后董事会里面代表业主的利益的这个人越来越多,我刚才说过75%的房子卖出去之后,那么在这种情况下发生了真正的转变。那么75%的房子卖出去之后,那么董事会的成员大多数就是业主了。这个程序在不断的进展,因为房子卖的越来越多。在美国房地产市场是竞争非常强的,如果你收费太高,比如说开发商收费太高,那么人们在买房子的时候会问,因为物业管理费是多少?如果这个费用太高,那么他就不买。

所以开发商也不能把费用定得太高。同时,在美国还有很多土地的开发。也是通过大的地产公司进行的,有一些开发公司每年建多少个社区,几十个社区,他们如果收费太高的话,他们的声望就会下降。

所以,确实存在一些问题,有一些州的立法对此进行监管。那么在60、70年代有很多的问题,但是处于发展的初期。而现在呢,已经成为定势了,有一些问题,但是问题不是很大。主要是市场竞争的压力,迫使开发商树立自己的形象。如果你对待人的态度非常不好,大家肯定会知道,所以你的房子就会卖不出去。
提问四:谢谢,我是一个民间学者、非政府组织的学者。主要是关于制度的保证,刚才教授谈到了好多法律和规则。我想问教授一个问题,能否介绍一下美国人购房的(英语)?叫分权共有。这是第一个。

第二个在不动产,由业主全部的分权共有?还是由业主部分分权共有。如果是部分的话,那么开发商是一个什么身份地位?我想问问这个情况,谢谢!

Robert Nelson:好,我们谈到早期的发展阶段,开发商如果有一个项目,有500单元的大楼,开发商需要几年建成。然后他会去卖,有些先卖,有些后卖。一般来讲,可能需要一年才能卖完,有时候时间长一些,有时候时间短一点。这些房子都卖出去了之后,开发商就走了,开发商根本就不再参与了。

现在社区协会或者是物主协会来起作用了,那么管理公司只是奉命去做一些事情,在美国是这样的。这个管理公司在这个过程当中,不是一个重要的角色,他们可能有一些例外。他们可能会超出一些内部的程序。但是是协会来起作用,可能偶尔的情况下也有一些贿赂,但是这个管理公司,他根本没有什么权利,在这个过程中没有什么权利。他们只是去赚钱的一个公司,没有什么政治上的权利。

那么,一旦这个开发商走了之后,所有的决策权都在于这个社区协会,业主协会,就是董事会了。但是这个董事会可能会被召回、被撤销。比如说有一个社区他对董事会很不满意,有一个情况,允许业主来取消这个董事会,选举新的董事会。或者你可以懂。一般来讲这个董事会的任期只有两三年的时间,所以你很快有机会来重新选举新的董事会,如果你不喜欢现有董事会的话。

主持人:由于没有时间了,在休息之前,我有三个事情要说。我们的午餐在职工食堂三层。

我们的晚餐在学校的外面,在中关村,是很贵的吃海鲜的一个地方。

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主题十一:社区治理组织

会议时间:2007年6月25号 上午10:45——12:15

会议地点:人民大学逸夫会议中心(第二报告厅)

会议内容:

Robert Nelson:我们已经晚了五分钟了,我们现在应该开始了。大家都可以坐下来了,我们可以开始我们这节的发言了。

Robert Nelson:我太高了,这个麦克风太低了,我得拿到手里才行,这是我们的第11节会议,我们过一分钟正式开始。我们这一节会议的主题是“社区治理组织”。我相信所有相关的论文都是有关于中国的“社区治理组织”制度。所以是非常好的机会可以进行交流,对于我们来自美国人来说,我们对中国不是很了解,是怎么运作的?也不是很期待,所以我们是期待大家的发言,里面肯定有很多的细节。我有很多的好奇,想了解很多的东西,我有大量的问题在脑子里,也许有些问题能够回答,但是问题都回答不大可能,我只是希望有一些能够做到答案。对于你们已经知道了很多来说,也许会有一些新的细节、一些新的东西。

我们第一位发言人,四位当中的第一位是秦兵先生,我不了解发言人,也不认识,所以我读到名字的时候,你一定要上来。

秦兵:感谢大家,今天我们能到这儿来一块儿讨论一下业主委员会。为什么讨论业主委员会呢?我自己感觉可能在未来的中国社会的发展中,业主委员会将起到非常重要的影响作用。

首先是从他的数量来讲,我们初步测算了一下,在未来的中国可能会诞生60万、或者是70万业主委员会。那么这么庞大的数量,将对中国的各个方面产生非常重大的影响。其中最重要的就是中国的民主制度的进展。这里有几位外国学者,我们大概介绍一下业主委员会的发展情况。

在93年、94年的时候,中国刚刚开始了房地产开发,那个时候没有业主委员会制度。但是我到深圳的时候,看到深圳有的小区,学习香港引入了物业管理委员会,大概以后北京就开始学习。在97年、98年的时候,北京因为房地产开发出现了很多的问题,那时候看报纸,《南方周末》等等,就可以看到。但是到了2000年的时候,这种纠纷越来越多,在纠纷多的时候出现了一个问题,大家都在考虑我们进行诉讼的成本到底有多大?最后发现单个的诉讼成本很高,最好的办法就是集体诉讼,就相当于批发。

在集体诉讼中遇到一个问题,法院很少按集体诉讼立案。那么这个时候,我们的人民又发挥了更加好的主观积极性,就是通过一个组织把他们组织起来,那么这个组织就是业主委员会。2000年的时候,很多人讨论这个问题了,没有业主委员会,我们的社区维权无法持续、无法进行,更无法获得最终的胜利。那么这些意见最后可能通过各种渠道反映到了有些机构,在2003年的时候颁布了业主委员会。所以业主委员会基本的任务就是维护小区基本的权利,他和其他国家的业主委员会还是有一些区别的。

那么在中国成立业主委员会大概的程序是怎样的呢?大家在入住的时候,特别是交房的时候,业主和开发商的区别、业主和物业的冲突就产生了。因为开发商掌握了一个杀手锏,就是你不交物业费,你不签协议,那么我不给你钥匙。很多业主都是和物业公司达成了这个协议。那么这种矛盾从一开始慢慢的积累,在论坛上,这个时候互联网起到了巨大的作用,因为我们平时在北京,业主相互之间认识非常清楚,认识成本非常高,但是互联网解决了这个问题,它让我们快速的认识,而且能够快速的结盟。通过互联网有几个人出来,成立了业主委员会的筹备组,像我们今天看到的几个小区,都是基本借助了互联网成立了筹备组。然后筹备组开始组建业主委员会,这个过程相对比较长,因为要召开业主大会,这个业主大会是一个成本很高的行动。像过去的小区,有1523户业主,整个历时了一年时间,业主委员会有几个任务,目前的业主委员会有三个任务:

第一个就是先和物业谈判,降低物业费。第二个是要求物业公司公开财务。因为在大多数情况下,业主有知情权。第三个就是在前两个谈判无法达成结果的时候,业主必须选择更换物业公司,这是很多小区目前都在做的事情。我大概介绍一下业主委员会的发展情况和目前的现状。

去年我在美国大概待了一年的时间,考察了几个小区。其中有一个小区是朵儿比特(音)小区,有一个老师写了一篇文章,主要是描述朵儿比特(音),我自己看了一下,大概总结了一下,美国和中国业主委员会制度有一个相同点和十个不同点,我一直作为被研究的对象,我给大家提供的资料比较直接。

一个共同点:就是每个小区绝大部分的人都是要搭便车的人。中国公民有一个特点就是散沙一盘,人人都想搭便车,美国人民的人性表现和中国的人性表现和中国一样,我觉得中国人民也是非常聪明的,我不知道在座的各位学者谁真正参加过业主委员会组织,因为参加业主委员会组织还是参加的少,观察的多。为什么呢?也存在着一个搭便车的现象。我们学者希望用最少的经历达到最大的研究成果,所有的人都是这样,搭便车。

但是美国和中国呢,还有10个不同的地方:第一个是美国的社区是以资本主义私有制为基础,这一点从我小学学政治我们的老师就告诉我,只要中国和美国比较,首先要答这个,这样可以得50分。

第二个就是组织的目的。我看到美国的业主委员会,在协调业主之间的关系中,起到了巨大的作用。这个业主不检讨,这个业主没有把房子经过业主的许可,涂成了非常难看的颜色,甚至把房子出租给特定的人群,那么业主委员会都会进行干涉。但是中国的业主委员会,首先的任务就是把大家组织起来维权,面对的对象就是物业公司和开发公司,这是目的的不同。

第三个是成员组织的不同。在美国我看到他们小区的业主委员会成员,来自于不同的国家、来自于不同的阶层、来自于不同的政党,成份非常复杂,体现了多元化。但是在中国的业主委员会中我们看到,大部分业主委员会成立都是非公有制企业的成员。有一类人我基本上没有看到,就是国家机关的工作人员。我在想为什么我们国家机关的工作人员,很少参加业主委员会,实际上我自己的总结,我们国家机关的人员各个都是搭便车的高手。就是说谁都想站到最后,享受到最后的利益,只要有一点冲锋陷阵的事情,自己绝对不做。我看到上海市的政法委书记当选了业主委员会主任,干了不久就辞职了,因为他感到这个活太不合算了。

第四点就是美国的业主委员会成立的速度非常快。

我和他们有个小区到了美国马利兰州(音)州政府去问,假设没有问题一两天就办了,如果有错的话,可能会经过一周、两周的时间,我觉得这个时间太快了。你看我们国家成立一个业主委员会,一般需要一年,长的我们现在有80个月还没有成立业主委员会,充分体现了政府对业主的关心,一定要给你很多训练的科目,要想成大器,必须苦其心智。

第五个不同是我们成员的品格。我和他们交谈了一下,我感觉他们太一般了,几乎不用冒什么风险就可以做事。中国的业主委员会要忍受着巨大的压力。你成立业主委员会参加筹备组,自己要花时间,自己要花钱,比如在座的业主委员会到这儿来开会,自己要花钱打车,没有人给你承担任何的成本。如果你提出换物业,肯定要受到打击报复。在这种情况下,我们的业主委员会成员仍然坚持工作,你说这需要多少高尚的道德。我觉得在中国960万平方米公里、13亿人口里面找不到这个职业,找不到其他第二个职业了,从黑社会到白社会找不到第二个职业了。所以我感觉中国的业主委员会成员的这种品德非常高尚,远远超出了全世界的平均水平。

第六个指导思想的不同,美国的小区我和他们的业主委员会谈,他们给我一个小册子,小册子是什么呢?是美国的宪法,蓝本,写着美国的宪法7条,还有21条修正案,都告诉我了。我们的社区治理基本原则就是美国的宪法。但是我们中国的小区治理的基本原则就非常丰富,从宪法开始到三个代表重要思想、到科学发展观到和谐社会,相对来说比较丰富。但是有一个特点,丰富了以后不容易操作。比如说什么是财产权?比如信息自由、言论自由这些就不容易落实了。所以指导思想还有区别。

第七个是工作的依据,业主委员会的力量,在美国我看到他们的业主委员会和业主打交道,和物业公司打交道,他们依据的主要是法律和合同。但是中国呢,仅仅依据法律和合同是远远不够的,凡是成功的小区除了这一点还有一个重要的依据,那就是力量。在中国是一个力量至上的国家,光有证据、光有法律,光有那些美丽的广告口号,根本解决不了任何问题。最后能够战胜物业公司的就是看力量,看你能够动用多少保安?看对方的保安是不是怕你。

第八个就是和物业公司的关系。我看他们很简单,就是合同。我们和物业公司的这种关系处理方法就非常多,比如我们现在聚焦物业费,我们集团诉讼,比如我们的上访、不断的上访,一开始3、5户上访,后来30、50户上访,所以这种情况非常的复杂。

第九个就是纠纷的数量。你从网上可以搜到,美国的业主委员会的案件非常多,当然业主委员会诉业主的案件也非常多。但是在中国这种纠纷的数量相当少。业主不会诉业主委员会,业主委员会更不会诉业主,大多是业主委员会带领大家诉讼物业公司。有一次我到海淀区法院看,有很多的开庭通知都是给物业公司的。所以中国的法院现在楼是越盖越好。中国法院的建筑水平远远高于美国的法院建筑。我们的海淀法院比美国的联邦法院都要建设好,这都要感谢我们的社区产生了大量的诉讼,交了大量的诉讼费。

第十个美国没有著名的社区维权律师。中国有大批的维权人士,像王海、舒可心。我想以后呢业主委员会要在中国持续的发展下去,那么现在必须是一个僵持的阶段。今后的业主委员会治理必须坚持四项原则:

第一个是要宣传一个观点,让支持业主委员会的人享受到收益。第二个交费交到业主委员会,一定要让业主委员会成为一个有钱的机构,千万不要小看这一点。第三个我们尽量做到一个楼一个业主委员会,就是管理边界一定要缩小。只有缩小了边界,权利才会集中。

第四个业主委员会一定要掌握保安队,如果没有武装力量的支持,我们的江山是坐不稳的。
Robert Nelson:非常感谢秦兵律师!下面一位的发言人是林一海先生和赵恒,不知道是哪一位来讲?有请!

林一海:女士们、先生们大家好,这个题目是赵恒先生反复敲定以后决定的。赵恒先生是北京上地西里业主委员会的主任。他也是上地西里业主委员会业主大会的设计者和推动者,依据了现代民主理论,并且结合中国社区的实际情况,所以两年多年的实践,取得了很珍贵的经验,也因此而丰富了我们关于业主代表大会的理论。尽管这个理论在目前还不是主流理论,那么目前关于业主自治运动的主流理论是什么呢?从这次会议大家的发言中似乎看不出来,然而确实是存在的,并且对业主自治运动和社区建设问题,有着非常深刻的影响——就是所谓的普遍参与论。

这种观点认为,物业管理和社区建设,是建立在共有关系上的,属于业主共同自治的范畴。既不能由政府来包办,也不能由少数人当家,凡是由全体业主都来普遍参与,共同直接决策。还主张对业主进行普遍参与的教育,甚至把这种普遍参与的教育视为民主化的启蒙运动。认为民主就是全体投票,少数服从多数。除了绝大部分业主委员会成员主张这种观点以外,中国众多的物业企业也惊人一致的助阵这种观点。甚至关注这个领域的众多学者也有同样的主张。所以,这种主张必然体现在了许多相关的法规之中。

与普遍参与论针锋相对的有,并不是凡事都要全体人员来决定。业主自治制度必须适应社会分工的要求,实行分权制衡。应该建立业主委员会执行这样的体制,业主代表大会理论特别强调,民主不等于全体投票。民主的核心问题是对管理机构成员的充分讨论,使议题得到充分的讨论,不是指全体成员都来讨论。所谓容易罢免,不是不讲程序的随意罢免。

简单的说业主代表大会理论与普遍论的根本分析在于,是否具有社会分工的观念?也就是是否体现社会化大生产化的客观要求。业主代表大会理论在目前还是非主流理论。首先这是由于目前中国业主大会非常稀少,像上地西里那样建立起来的民主代表大会,甚至是屈指可数,在全国可能大概就3、4个。

另一个员工,我国的学者缺乏普遍分工的意识,他们认为这是风马牛不相及的。不少人甚至完全没有业主代表大会的概念。前面提到,普遍参与论的主要是业主委员会和物业管理企业,每当有业主向业主委员会和物业管理企业提出要求的时候。业主委员会和物业企业都会说,对不起,我不能接受你的意见,因为你提的是个人意见,不代表全体业主。你要证明你反映的是全体业主意见的话,你应该按照物业管理条例的规定,去争取20%的联名签署,然后来决定。在上千户的社区里面,要想找到20%的业主联名签署,这是非常困难的。

所以所谓业主大会,不过是业主投票而已,我想大家很容易相信,一个议题表决以前,是否经过了充分讨论,来辨别其中的真实含义,表决的结果一定是很不一样的,甚至是天壤之别的。现在要指出的是业主代表大会,反映了广大业主的愿望,这可以从北京市小区2005进行业主调查的结果看得很清楚。

参加调查的有50位业主,其中赞成成立业主大会的41位,反对的有2位,其余的7位态度不明。普遍参与不调查这样的结果,该小户有900多户业主,只有41位赞成成立。他们虽然千方百计寻找这个根据,但是再也不愿意在其他社区进行这样的调查了。那么普遍参与论都寻找了哪些根据来反对成立业主代表大会呢?
一个是所谓的公益论。就是说业主委员会的工作是没有法定收入的公益行为,愿意从事业主委员会工作的人是道德高尚的人,不需要监督机构。而广大业主通过反思30年前的文革运动,和经历了30的年的应该改革,很清楚利益是决定行为的很重要的因素。也很清楚没有监督的权利必须有腐败的道理。这是近年来大量的业主委员会的主要的因素。再有一个是物权不能代表论,大家看是不是很奇怪,那到底是绝对排他性呢?还是有排他性呢?

第三个业主大会就是业主监督决策的组织机构,所以不需要再成立业主代表大会这样的监督机构。就是说只有全体业主,至少是超过一半的业主一起来参与,普遍参与才能监督业主委员会。而且在业主委员会支持下举行的业主大会,才能监督业主委员会。那么这种全体参与的业主大会,是组织机构吗?

200多年前美国总统杰克逊先生指出,处理公共事务的自由,在他们愿意的任何时候,撤换这些代理人及其组织的自由,我国的宪法和民法也是这样的。组成决策和监督机构是社会大生产条件下,业主实现全部权利的首要条件,以便阻挠业主对议题进行充分的讨论。比如普遍参与论对业主们说,只有大家都来参与,才能完成业主委员会。

因而业主参与投票的热情逐渐降低,甚至没有兴趣参与社区的公共活动。普遍参与论还直接分化业主群体,广大业主不具备广大知识对业主进行讨论,必然产生很多的问题,互相攻击,甚至大打出手,美丽园就是一个典型的例子,由于时间的关系我就不再讲了,谢谢大家!

Robert Nelson:下一位发言人是邵夏珍。

邵夏珍:各位上午好,我很高兴作为一个学者的身份在这里发言。我今天发言的题目是:业委会的角色、职责与运作方式探讨。

我觉得我们的学者很多是写研究报告比较多,或者是说得比较多,做的比较少。所以在2001年,我在一个小区居住,我用自己亲身的经历,参与了4年业委会的运作,我想结合这4年的经验和自己的思考,来谈谈这方面的问题。

我想近10年来,随着城镇住房体制的改革,业主兴起也是近10年的事情,形成了一个以拥有住宅权和小区财产管理的业主群体,随着这个业主群体的兴起,一个为业主服务的、具有民主、服务、代理、管理的业主委员会也应运而生。比如在北京也不过11%左右的比例,但是从长远来看,我相信业委会在今后的社区发展中,会成为一个不可或缺的组织力量。

那么业委会他应该是怎么扮演他的角色?如何进行有效的运作?如何履行他的职责,这是很关键的问题。
那我认为第一方面,业委会有五种角色:

1、业主权益的代理者。因为业主的财产以物权为核心的,派生出来的种种收益,通过业主的委托,通过业委会的讨论决定来授权,由业委会来代理、来履行。2、他的角色是业主大会的执行者。我们知道2003年我国出台的物业管理条例,第15条规定业委会是业主大会的执行机构,也就是说他应该扮演一个执行者的角色。3、业委会应该是小区管理的监督者,业委会对于小区管理的日常服务,对于业主公约和业主大会决定的各项制度,都应该扮演好这个监督者的角色。4、应该是社区建设的服务者。我认为业主委员会不是官僚机构,应该成为服务机构,应该了解本居住小区的需求,来为小区提供效应的服务。5、应该是各种关系的协调者。我们知道小区是一个浓缩区的社会,所以共生。我觉得业委会应该是业主、开发商、物业管理公司、居委会、以及政府有关部门之间这个关系协调的一个协调者。那么业委会的主要职能应该怎么样去确认呢?我觉得有两块:

第一、由国家现有的条例、法规所确定的业委会的职能,这里主要是我国的物业管理条例、以及新颁布的物权法所确定的业主大会和业主委员会的职能。这里我不一一展开。现在我需要展开的是第二部分:就是业委会的职能,应该从5种角色的扮演延伸开。业委会的职责总结起来应该是4个方面:1、召集业主大会讨论的其他重大事项的决定。2、代表业主与业主大会聘请的物业管理企业,签订物业管理条例,及时了解物业的建议,履行物业服务合同。3、监督业主公约和其他规章制度的实施。4、法律法规和业主大会,会议规则规定其他有关的管理职责。

第一方面作为代理者,应该履行的职责,应该围绕知情权、所有权、处置权和收益权来进行。因为首先知情权,作为业委会,你得知道自己的家底,面积等等的情况你首先要知情。因此不可能业主每个人去了解,首先把知情权很好的了解。

第二个就是所有权。在了解知情权的基础上,应该把所有属于业主的共同财产收回来,归业主所有,然后委托专业的公司进行管理和服务。我们收回了属于公摊面积的16套物业管理用户,和4栋楼的地下室,这一收回来给业主带来的价值就是2000万左右。第三个就是处置权。关于小区道路、或者是电梯、其他地方产生的收益,你都要很好的分配制度来处理。第四就是收益权。要通过业主大会的决定来进行合理的分配。

第二作为执行者的角色,扮演的职责就是要执行业主大会的有关规定,因为没有业委会来执行,那么所有的情况都是纸上谈兵了。一是要监督和协助物业管理企业履行好物业服务合同。二是要监督物业公用部委的合同。作为服务者,业委会应该把大多数业主的利益放在第一位。

5、作为协调者的职责,要协调各种利益关系,妥善处理各种矛盾,划界纠纷,围绕着社区的和谐进行展开。

第三个大方面,业委会如何有效运作?我认为第一个方面,业委会你首先成立以后先要抓的是小区,最迫切、最主要的问题。这了分三个方面展开:

1、首先摸清家底,这里就不太展开了,凡是属于你的公共财产的东西你弄清楚。
2、要处理好公共财产产生的收益问题。我们怎么把收入进行分配?我们通过业主大会,设定了三种制度,叫业主选择。后来我们决定把每年,因此出租房每年大约有80万的收入,后来决定把75%的返回为业主的补贴。所以让业主真正获得这个收益。我们把10%的收入作为公共维修基金的积累。我们拿出8%奖励物业公司。我们确定用7%的比例来作为小区活动的资金资助。所以有了这样一个收益的分配,我们整个小区的运作,走上了一个良性的循环。

3、督促开发商尽快解决配套设施未完成的问题。

第二个方面的问题,主要就是说要做到领导业主理性维权。我们强调是法制的社会,所有的维权都应该在国家法律法规所允许的范围下去运作的。那么我们运作了,在4年里我打了4个官司,第一个官司跟开发商打的。但是我们发现他没有给业主安装阳台门,开发商不肯赔偿,后来我们用法律诉讼,后来我们官司打赢了,最后获得了双倍的赔偿。这是我们首次获得双倍赔偿的案例,这个案例的成功,给业主挽回的损失达300万元,这个给业主了很大的肯定。第二个物业公司告我们暖气费什么的,在一审的时候都是业主败诉,我们提供了很多证据,都不才信,后来搞得我们没办法,我们只好找政府,上中央电视台,运用媒体的力量,所以我们在二审的时候,把一审败诉的案子纠正过来,我觉得是很不容易的事情。

第三个方面我们就是业主既然是小区主人,应该选取物业公司,跟他们签订合同,我们炒掉了物业公司以后,我们通过招投标的形式最后选举了一家物业公司。我觉得所有的物业公司要炒掉物业公司不容易,我觉得我们跟政府沟通,方方面面做了很多先期的准备,最坏的打算也做到了,没想到整个过渡很平稳。签订物业合同,是能够行驶权利一个很关键的合同。所以我们跟物业公司签合同的时候,我们花了一个月的时间,有了30多页的职、权、利非常分明的这么一个合同,同时把物业费降低了40%。那么这个物业费的降低,那么给小区每年的获利是80万。那么4年下来肯定是400万的节省开支了,那么这样让业主感觉到,我们给大家带来了实惠。

第四个方面我们做的工作共是重新改造小区的公共设施和环境。我们用房屋的出租收入,我们把小区的道路拓宽了,然后又花钱做了很多的绿化,然后把小区的房子装了大理石,我们也举行了很多社区的活动。像每年我们春节的时候,我们要和物业公司共开一个春节联欢会,六一的时候,我们也会搞活动,同时我也邀请一些人士进行讲座,还要一些乒乓球室。后来我做了一个问卷调查,调查的满意度达到了80%,我觉得这真的是可以的,我觉得领导要自我牺牲很多,去做这个事情,谢谢大家!我的分享到这里!

Robert Nelson:我们这缺了一个发言人,但是我们有了一个新人,这是在议程之外的一个人。别人告诉我说,他是一个很有名的人,在业委会行业中是一个知名人士,但是我读不好他的名字。

邹家健:大家好我来自深圳景州大厦的业主委员会主任。景州大厦是两栋31层的小区,这个小区有450户住户。这个小区到现在有近8年的时间,这个小区经过了中国所有的物业管理和地产商矛盾的纠纷。比如说它的电梯在买房的时候是三菱电梯,结果又不是了。同时它的配套来说,是有超市、商场,但是最后把整个配套的楼宇改造了,做成了大酒楼,引发了小区的环境污染。这一系列造成了小区被盗的社区问题和治安问题。

业主委员会在2000年成立了以后,迅速了做了很多的工作。我们建立了第一个社区维权网站。同时我们第一次在中国第一次推广了,大家比较熟悉的工作。因此在法律的引导下,我们小区依法维权,首先在深圳第一单(音)进行维权诉讼,告到开发商。这样一来地产商进行疯狂的报复,对我个人进行诉讼。

经过几年的维权以后呢,我们迅速的结束了这种小区的混乱的局面。地产商对我的诉讼呢,最后是以和解结案。地产商的老总也是上市公司,深圳整个地产(音),进行了全面的整合。他的老总最后被双规逮捕,判了8年的时间。最后把我们所有的电梯更换为三菱电梯,迅速的进行了赔偿。我们首先和地产商解决了这方面的冲突和矛盾。

第二就是物业管理公司的矛盾,我们在2001年的9月份,在全国率先的第一家炒掉了地产商的物业公司,结束了中国过去谁开发、谁管理的模式。同时我们在更换物业公司的过程当中,发现政府提供的物业管理的合同是一个不平等的条约,物业管理企业失职造成小区的被盗和车辆沟通。我们的做法就是依靠全体业主进行投票表决,这样一来我们开了这么一个先例,尽管我们受到了来自主管单位的一些阻挠,因为在深圳,物业管理公司的企业的选聘,都是由主管单位来选的。

因此,我们把物管公司炒掉了,然后选新的物管公司的时候由政府来包办。然后更换的物业公司以后,究竟怎么选聘新的物业企业,引动了引起全国的一个案件,就是按照深圳的做法,就是由政府的主管单位,请一拨地产商的代表来作为所谓专家,来决定我们出钱人的命运,他们包办为我们选一压物业企业来作主。因此我们觉得作为物权人来讲,我们应该自己决定。

因此,我们在2003年由全体业主绕开政府的行政干预,我们自行投票表决,选聘了我们自己中意的物管企业。这样一来的话,这个问题的解决是最后我们没有理睬。在2003年的12月份我们再次当选,因此罢免没有成功。在这几年当中,我们解决了一系列的社区的矛盾问题,第一是地产商的矛盾,通过诉讼和更换代替来处理。第二我们解决了同物业企业的矛盾,我们建立了自己独立的一个景州大厦的物业管理合同。这个合同我们第一次平等和我们的管理方,进行了沟通和平等的协商。我们宣布在这个合同里面,我们的主张环境和义务双方得到了保障,希望今后按照合同来执行,还有一些问题出现的矛盾的协调。

另外就是我们解决了在率先全国很早解决了电梯广告的问题,我们把发展商物业赶走以后,我们用了10分钟就解决了问题。当时物业公司走了,发展商的资产部、还有律师团就来找我。说现在他们人走了,车场是属于他们的,由他们来管,或者是把这个足给我们新选的物业公司来合作经营,他们提升。然后我们跟他们说,按照国家的土地转让的规定和深圳地方的法规,停车场如果属于发展商要具备三个条件:第一在买土地的时候,是不是发展商出了钱。第二个就是大厦建成之后的出入登记。第三就是产权证。这三个都不具备,因此他们就回去了,因此我们就获得了小区的停车场。现在小区停车场的收入每年有好几十万,我们把它作为景州大厦的业主费用了。同时我们用小区的收入开展社区的活动,我们建立了一系列的社区制度,一个是业主公约,还有业主大会的规则、还有业主的自律守则。我们建立了听证制度和公正制度,一系列的制度对保障社区的执行,起到了很好的作用。

所以他们有的人说景州大厦有你邹先生在这儿,我希望将来我离开了景州大厦,希望社区依法来完成这一切。因此这些制度里面,我简单举一个例子,就是我们的议事规则,现在大家知道现行的法规,要求每做一件事情要进行社区的表决,表决的成本非常高、劳动力也很高,我们没有时间对一个小区经常进行表决。我们去香港学习了以后,我们采取了香港的做法。在小区我们花钱做了10个宣传栏,就是对小区所有的制度进行公示,我们的收入、我们的存折、每个季度剩多少钱,我们都会公示,这样保证了业主的知情权,能够得到充分的体现。在公示期间,如果业主有什么反对意见,我们会启动社区的听证制度,我们会对一些意见进行解答。如果能够通过,在公示以后就会自动的生效。

如果说通过听证达成了一致的意见,公示期间满了以后就自动生效。如果是听证以后还有争议,而且争议很大的话,我们最后才进行全民表决。这样一来我们是很有操作性的,而且很简单、非常容易的达成共识,解决了这些问题。

另外就是住在楼宇里面,有很多的商业楼宇,我们通过业主大会决定,做了一些宣传的资料,很快政府清理了多少年的小区商业楼宇清走了。我们用小区的钱进行了小区的社区改造,近几年我们整个社区非常安定、祥和,和物业管理企业相处得很好。今年在我来之前,已经申报了深圳市的文明小区,由于时候关系,大概是这样的情况。

Robert Nelson:我听到了很多,学到了很多。那现在呢,我们大约有15分钟的时间可以进行问答。针对今天发言人、或者是其他人愿意回答的问题也是可以的。有没有人有这个技术能力,可以告诉我这个麦克是怎么回事?如果这个麦克有问题,大家也可以上台来问问题、或者是提问题。
看看谁有问题,咱们自由提问。

提问一:在美国可以协调这些活动,比如说怎么涂墙上的颜色,中国的业委会不能做这个事吗?

秦兵:中国的业主委员会从理论上是可以的,可以做这些事情。但是一开始大家的精力还主要用于团结广大的业主对付外面的敌人,还没有时间和精力来对付内部的矛盾,所以必须先解决外面的问题,才能解决里面的问题。再一个中国没有办法通过法律,只有通过公约来解决问题。必须通过公约,假使没有公约,即使有人把阳台改了什么的也是可以的,因为没有一个具体的法律依据。

提问二:不仅仅是提问秦兵先生,刚才我看见是从今天上午有一个普遍的现象,大家都是认为业主的组织是业委会,我觉得从中国的法律来看,业委会是一个执行机构。那么一个执行机构实际上是不可能代表这个组织的。比如公司、代表公司的应该是董事会,这个有决策的,就是首脑才是他的代表。我看我们今天谈的都是业委会,那么到底这个社区谁做决策?决策机构是什么?我觉得这些问题,刚才林一海先生也讲了有一个业主代表大会,我们现在有外国朋友在这里,业主代表大会实际上就是社区议会,我们认为社区议会才是社区业主的真正代表。因为从法律上来说,我看每一个人基本上都是讲业委会,实际上是一个执行机构。秦兵再谈谈这个问题也可以。

秦兵:大家实际上都知道,业主大会是整个小区最根本的最终权利的决策者,这个没有问题。但是目前在实践中,因为业主大会召开的成本非常高,决策的速度非常慢,所以在实践中就产生了很多程序性的事务完全由业主委员会来决定,这是中国目前的现状。从法律上我觉得完全同意赵律师和林老师的观点,但是我们看一下目前的现状,很多事情都是业主委员会决定的,没有办法,你要开业主代表大会开不起来,那么没有业主代表大会,那么最后的决定必须由业主委员会来行驶权利。

提问三:刚才听了几位的演讲我觉得非常重要,业主委员会发展到现在,大概7到10年左右的时间,我觉得到了一个新的阶段,中国的民主进程到了一个新的阶段,这个阶段制度完善。现在业委会的结构,在法律上、在各方面来说,制度还是不完善,怎么解决?有两种方案:因为现在我们的业委会都是公益性的,可以用各种财力去瓦解业委会,就像当年的袁世凯一样。所以这个时候后面操纵者是谁?是有巨大的利益集团在操纵。上地西里、还有深圳他们的制度比较完善,我们小区有30、40栋楼,我们现在进行改革,每个楼相当于联邦的情况,有30个业主代表,代表各个楼,这个业主代表呢,可以选,可以轮换。这样第一是普遍参与;第二必要的时候可以有三分之二的表决。通过这个情况完善细节,把业委会变成社区的议会的邦联制度,可能是一种比较有效的方式,这是我的一点看法。

提问四:我想更多了解在选举方面是怎么管理和进行的?选举的规则到底是由政府定的?还是由业委会定的?怎么推选的呢?

Robert Nelson:任何人都可以回答,我都有兴趣来听。

邹家健:地方政府的一些规定,选举有一个法定的程序。就是在小区里面10户人,就可以推举人。一个小区准备选7名业主委员会的成员,就会推举9个候选人,然后再来进行选举,程序是这样的。然后每个地方是不一样的,深圳是每10平方米为一票;然后广东省政府的规定是商业楼宇面积非常大,为100平方米为一票进行投票。但是在我们锦州大厦(音)现在便于操作,就是每户一票,按户进行。因为我们觉得国家的物业管理条例里面,明确的规定了业主大会的规则,经过政府备案就可以,因此我们做了这样的调整,就是每一户一票。商业楼宇就是为了大户来干预私人的投票,他以大户来干扰,因此也只有一票。

提问五:我想对邹先生的解释做一个不中,中国的业主组织投票,是根据国家的法规来进行的,这个规定有一个最基本的要求,就是投票分两个方面:一个方面是产权面积;一个方面是人的票数。

所以业主的投票是要分两个方面。在你投票的面积角度来说,整个区域的面积要占一半以上,才能够通过投票。拥有这个小区建筑物的面积要达到一半,那么这个面积怎么计算?各个城市不一样,计算方式不一样,但是总面积要达到一半。这些业主拥有小区的面积要达到一半。另一个投票按人来算的,人要达到三分之二才能通过业主大会的决议,也就是我们说的小区公约,业主公约通过率要达到三分之二,程序是非常严格的,这是按照国家规定,国家法规和地方法规来进行的。

邹:今年又做了一些新的调整,有的项目可以是三分之二,有的项目可以是三分之一。

秦兵:我补充一下,大家要从科学角度来认识中国的业主委员会选举,这是有史以来最复杂的选举制度,不仅要选择你的面积,而且要选择你的人数。不仅要让你投票选举业主委员会委员,还要选举业主大会的议事规则。所以研究选举学的如果你不知道什么是困难,就到中国来选举业主委员会。从罗马一直到现在三、四千年来最复杂的选举。

提问五:按照国务院物业管理条例,刚才这位女士说了,全国各地不一样,有可能100平方米是一个票权,北京市是一米一个票权,选举很简单。三分之二票数以上才可以通过。业主公约和业主大会规程,必须通过三分之二的票数才可以通过。业主的选举对我们来说是比较简单的,参加会议50%以上的票数通过就可以通过了。发言完了,谢谢大家!

邹:我来回答这个问题,实际上每一个城市规定不一样。比如说在上海,他的商业面积是没有投票权的。在深圳是有独立立法权的城市,所以他的地方法律规定,就是两种选择:首选10平方米一票。然后广东省有一个规定,商业面积是100平方米一票,因此我们参照了广东省和深圳市的法规综合的使用。最近这几年运作起来也觉得是很复杂的。而且小区全国物业管理条例已经规定,议事规定经过就有效。

提问六:我是来自万泉新新家园的业主,希望通过一些自愿的服务,看看民主制度的改革。早晨我们也说到政府的缺位,然后我觉得谈到一个最根本的成功的前提,是对小区有一个知情权,其实知情权都是靠业主委员会、业主自己跟开发商去谈,这是问题的根源。应该在这个小区起来以后,政府应该主持,来把这个小区、尤其是公共方面的财产公布出来。现在把这个问题扔给业主,我觉得这是产生问题的关键。

Robert Nelson:30秒钟或者一分钟回答问题是可以的,如果有人想30秒钟、一分钟说一段话是可以的。如果没有的话,我们现在已经超时了,所以感谢大家参加今天上午的会议。我觉得今天上午的会议是非常有意思的,有很多的信息,发言都非常好,谢谢大家!

   (未完)

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